Miasto wynajmuje biura w wieżowcu za ok. 100 mln zł. Czy przedłuży umowę? Radny: To są odrealnione decyzje

Pełniąca obowiązki dyrektor Magistratu Elżbieta Markowska w odpowiedzi na interpelację radnego Damiana Kowalczyka poinformowała o bieżącej sytuacji dotyczącej przestrzeni biurowych. Jak wskazała, w tym momencie miasto nie prowadzi rozmów ws. kontynuowania wynajmu biur w budynku Widok Tower. Oferta tego biurowca to jedna z najdroższych na warszawskim rynku. 

- Biuro Administracyjne prowadzi analizy dotyczące wykorzystania i racjonalnego zagospodarowania powierzchni biurowych we wszystkich lokalizacjach będących siedzibami biur Urzędu m.st. Warszawy, w tym powierzchni w budynku przy al. Jerozolimskich 44. Obecnie nie są prowadzone negocjacje z wynajmującym nt. przedłużenia umowy najmu – napisała Markowska.

Przypomniała też, że „zgodnie z zapisami umowy z 24 czerwca 2021 r. najem obowiązuje do 31 grudnia 2027 r.”.

Interpelacja radnego

Radny Prawa i Sprawiedliwości zauważył, że „z informacji opublikowanych przez stołeczną prasę wynika, że w 2021 roku Urząd m.st. Warszawy zawarł umowę najmu powierzchni biurowej w budynku Widok Tower (Al. Jerozolimskie 44), położonym w centrum Warszawy, na tyłach Rotundy”. 

- Na mocy tej umowy, miasto miało zapłacić blisko 100 mln złotych za wynajem ok. 12 tys. m kw. powierzchni biurowej przez okres około sześciu lat. W nowej lokalizacji miały się znaleźć m.in. Biuro Architektury, Pracownia Planistyczna, biura podległe Skarbnikowi m.st. Warszawy oraz kancelaria główna – wskazał Kowalczyk.

Urząd Miasta podpisał umowę o wynajem przestrzeni w budynku Widok Towers w 2021 roku. Przykładowo Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego w lutym 2022 roku informowało o zmianie adresu.

- Zapraszamy do naszej nowej siedziby w budynku Widok Towers tuż obok Rotundy, w Alejach Jerozolimskich 44.  Kancelaria BAiPP oraz Kancelaria Główna Urzędu m.st. Warszawy mieszczą się na parterze, z wejściem od strony Rotundy – napisano wówczas na stronie architektura.um.warszawa.pl.

Właśnie w temacie wynajmu przestrzeni biurowych radny PiS zadał prezydentowi Warszawy Rafałowi Trzaskowskiemu kilka pytań:

1. Czy umowa najmu biur w budynku Widok Tower wygasa w 2027 roku, zgodnie z pierwotnym terminem zawartym w umowie z 2021 r.?
2. Czy Urząd m.st. Warszawy planuje przedłużenie tej umowy? Jeśli tak, na jakich warunkach oraz na jak długo?
3. Czy obecnie trwają negocjacje dotyczące przedłużenia najmu? Jakie są przewidywane koszty dalszego korzystania z tej lokalizacji?

Jeden z najdroższych biurowców w Warszawie

Widok Towers to budynek biurowy w dzielnicy Śródmieście, który powstał w 2020 r. na miejscu rozebranego w latach 2016-2017 budynku spółki Universal. Jego głównym przeznaczeniem jest funkcja biurowa, a do tego także hotelarska i handlowo-usługowa. Biurowiec ten składa się z 28 kondygnacji nadziemnych i 3 podziemnych ze 158 miejscami parkingowymi. Ma on 95 m wysokości całkowitej wraz z wysokością do dachu. Powierzchnia całkowita to 28 600 m kw., a powierzchnia handlowo-usługowa wynosi 3600 m kw.

Raport Warszawski sprawdził obecne dzienne ceny wynajmu powierzchni biurowych w wieżowcach w centrum stolicy. Stawki podawane są zazwyczaj w euro, a my przeliczamy te kwoty na polskie złotówki. Do wyliczeń przyjmujemy kurs orientacyjny: 1 € = 4,40 PLN. Jest to bezpieczna, uśredniona wartość używana nieraz w analizach nieruchomości komercyjnych, zwłaszcza przy braku konkretnej daty. Wyliczane stawki są zaokrąglone.

Sprawdzamy przykładowe ceny w biurowcu Q22 przy al. Jana Pawła II 22.

• Czynsz za biuro: 24,50 euro / m kw. / miesiąc = 108 zł
• Opłata eksploatacyjna: 33,00 zł/m kw.
• Stawka miesięczna: ok. 141 zł/m kw.
• Stawka roczna: ok. 1692 zł/ m kw.
• Stawka dzienna: ok. 4,7 zł/m kw.
• Wynajem przestrzeni biurowej 12 tys. m kw. na 6 lat: ok. 121 824 000 zł

Dla porównania bierzemy inny biurowiec – Prime Corporate Center przy ul. Grzybowskiej 78.

• Czynsz za biuro: ok. 22,5 euro/m kw./miesiąc =
• Opłata eksploatacyjna: ok. 28 zł/m kw
• Stawka miesięczna: ok. 127 zł/m kw.
• Stawka roczna: ok. 1524 zł/ m kw.
• Stawka dzienna: ok. 4,18 zł/m kw.
• Wynajem przestrzeni biurowej 12 tys. m kw. na 6 lat: ok. 109 728 000 zł

W budynku będącym przedmiotem tematu – Widok Towers wynajem biura wygląda następująco:

• Czynsz za biuro: 35 euro/m kw./miesiąc
• Opłata eksploatacyjna: 30,00 zł/m kw.
• Stawka miesięczna: ok. 184 zł/m kw.
• Stawka roczna: ok. 2 208 zł/ m kw.
• Stawka dzienna: ok. 6,1 zł/m kw.
• Wynajem przestrzeni biurowej 12 tys. m kw. na 6 lat: ok. 158 976 000 zł.

Przyjmując zaś kwotę 100 mln zł jako pokrycie kosztów za wynajem powierzchni biurowej o wymiarze 12 tys. m kw. na okres 6 lat, znajdujemy średnie stawki. Zauważmy, że miasto podpisało umowę w 2021 r., więc ceny mogły ulec zmianie. Do tego w kwocie zawiera się też opłata eksploatacyjna.

Przy powyższych założeniach średnie koszty wyglądają następująco:

• rocznie: ok. 16,67 mln zł,
• miesięcznie: ok. 1,39 mln zł,
• dziennie: ok. 45 662 zł.

Przyjmując dalej te same warunki, stawka za 1 m kw. może wyglądać następująco:

• Rocznie: 1 388,89zł / m kw.
• Miesięcznie: 115,74zł / m kw.
• Dziennie: 3,80zł / m kw.

Stawki na rynku

Należy zauważyć, że w 2021 roku stawki były niższe niż obecnie. Wzrost jest spowodowany m.in. stabilizującymi się kosztami energii i usług, spadkiem renegocjacji i renegocjacyjnego popytu, ograniczoną nową podażą w samym centrum. Wynika to więc z faktu, że wysokie rachunki wywołały wzrost opłat eksploatacyjnych od 2022 roku, a najemcy szybciej podpisują umowy długoterminowe i nie negocjują dużych zniżek. Nowe biurowce dostępne od zaraz są rzadkie, co wpływa na presję na stawki najmu.

Ostateczne wyliczenia mogą się różnić m.in. ze względu na negocjacje przeprowadzone z daną firmą. Stawki zaś mogą się wahać, mogą być orientacyjne, a różne portale nieruchomościowe podają nieco zróżnicowane kwoty. Przypomnijmy, że do części powyższych obliczeń wykorzystaliśmy proponowane w ostatnim czasie stawki.

W okresach I–III kwartał 2024 / 2025 średnie stawki na rynku biurowym w prestiżowych biurowcach w centralnych lokalizacjach plasowały się ok. 24–27 €/m²/m-c (ok. 105–120 PLN/m²/m-c). Poza centrum stawki były niższe - 24–27 €/m²/m-c (ok. 105–120 PLN/m²/m-c). 

Według badań agencji Cushman & Wakefield w I kwartale 2025 roku popyt na rynku biurowym w stolicy w porównaniu do takiego samego okresu w 2024 r. wzrósł o 16 proc. Prawie połowa dotyczyła nowych umów najmu, renegocjacje umów stanowiły 25 proc. popytu, powierzchnie zajęte przez właścicieli odpowiadały za 17 proc., a ekspansje najemców — 9 proc. Zauważono też trend ograniczonej podaży nowych projektów. Wiąże się to więc ze spadkiem dostępności powierzchni biurowych w Warszawie. Według prognoz spółki w tym roku na rynek w stolicy trafi tylko ok. 135 tys. m kw. nowej przestrzeni w 5  budynkach, które zostaną oddane w centrum miasta.

Radny: Jak odrealnione są czasem miejskie decyzje

O kwestię wynajmu powierzchni biurowych w Widok Towers dla stołecznych urzędów zapytaliśmy autora interpelacji w tej sprawie.

- Miasto Warszawa dysponuje ogromną machiną urzędniczą, która pochłania niemal 2 miliardy złotych rocznie. Do tego dochodzi szeroki zasób nieruchomości, w tym budynków użyteczności publicznej, z których wiele stoi pustych lub wymaga jedynie modernizacji. Zamiast skorzystać z tego potencjału, w 2021 roku zdecydowano się wynająć powierzchnię biurową w jednym z najdroższych budynków w kraju – Widok Tower. Samorząd wynajmuje tam około 12 tysięcy metrów kwadratowych powierzchni biurowej, zajmując piętra od -1, przez część parteru, aż po całe biurowe piętra od 2. do 9. – wskazał Damian Kowalczyk.

Radny miejski zwrócił też uwagę na lokalizację budynku.

- To ścisłe centrum miasta – bardziej centralnej lokalizacji w Warszawie nie ma. Tymczasem miasto, które na każdym kroku podkreśla swoją walkę z samochodami, decyduje się wynajmować nawet poziom -1 z przeznaczeniem dla aut — i to przy Rotundzie, tuż obok metra, tramwajów i buspasów. To pokazuje, jak odrealnione są czasem miejskie decyzje – ocenił radny PiS.

„Poważne wydatki publiczne”

W jego ocenie „koszt umowy jest astronomiczny”, ponieważ są „pilniejsze potrzeby” w mieście. 

- W wielu dzielnicach Warszawy brakuje szkół, a rodzice i lokalne samorządy od lat bezskutecznie walczą o budowę lub rozbudowę placówek edukacyjnych. Słyszymy, że „budżet jest napięty”, a jednocześnie znajdują się środki na luksusowy biurowiec dla urzędników. Co więcej, decyzję o wynajmie tak drogiej powierzchni krytykowało część radni Platformy Obywatelskiej – powiedział Kowalczyk Raportowi Warszawskiemu.

Odniósł się on też do ostatnich deklaracji urzędu, „że nie są prowadzone negocjacje w sprawie przedłużenia umowy”. Zdaniem radnego, „to nie znaczy, że temat można uznać za zamknięty”. 

- To są poważne wydatki publiczne — mówimy o umowie opiewającej na niemal 100 milionów złotych — dlatego sytuację trzeba monitorować na bieżąco. Jeżeli pojawią się jakiekolwiek rozmowy o ewentualnym przedłużeniu najmu, mieszkańcy mają prawo wiedzieć o tym z wyprzedzeniem. Transparentność i otwartość są tutaj kluczowe, zwłaszcza że chodzi o wieloletnie zobowiązanie, które bezpośrednio wpływa na kształt budżetu miasta – podkreślił.

W ocenie radnego miejskiego „można zaplanować przeprowadzkę do własnych zasobów, zmodernizować inne miejskie budynki”.

- Do 31 grudnia 2027 roku, kiedy kończy się obecna umowa, zostało jeszcze trochę czasu. Będę tę sprawę monitorował z nadzieją, że miasto wykorzysta ten okres na przygotowanie sensownej alternatywy, która pozwoli ograniczyć wydatki i lepiej gospodarować środkami publicznymi – zapewnił Kowalczyk.