Biur w centrum Warszawy zaczyna brakować. Pustostany przy Rondzie Daszyńskiego spadły do 3,6 proc.

Warszawski rynek biurowy wyraźnie się zmienia. W centrum stolicy wolnych powierzchni jest coraz mniej, a przy Rondzie Daszyńskiego poziom pustostanów spadł już do 3,6 proc. Jednocześnie deweloperzy ograniczyli liczbę nowych inwestycji, podczas gdy zainteresowanie najemców pozostaje wysokie. Efekt? Najlepsze biura są wynajmowane coraz szybciej, a firmy muszą wcześniej planować przeprowadzki.

Warszawski rynek biurowy od kilku lat zmaga się z ograniczoną podażą nowych powierzchni. W 2026 roku skala nowych inwestycji jest szczególnie niewielka – do końca roku na rynek ma trafić zaledwie około 28 tys. mkw. nowoczesnych biur. To jeden z najniższych wyników odnotowanych w stolicy.

Jednocześnie firmy nadal aktywnie poszukują powierzchni. W pierwszej połowie 2026 roku łączny wolumen najmu osiągnął 420 tys. mkw., czyli o 38 proc. więcej niż rok wcześniej.

Coraz mniej pustych biur w centrum

Na koniec pierwszego półrocza 2026 roku średni poziom pustostanów w całej Warszawie wynosił 8,5 proc. W porównaniu z poprzednim rokiem oznacza to spadek o 2,3 pkt proc.

Znacznie niższe wartości notowane są w centralnych lokalizacjach. W centrum miasta wskaźnik pustostanów wynosi obecnie 4,8 proc., natomiast w rejonie Ronda Daszyńskiego już tylko 3,6 proc.

Tak niewielka dostępność sprawia, że firmy poszukujące większych i nowoczesnych powierzchni mają coraz mniejszy wybór.

Starsze biurowce znikają z rynku

Na zmniejszającą się liczbę wolnych powierzchni wpływa nie tylko wysoki popyt. Część starszych biurowców jest wycofywana z rynku.

Właściciele obiektów, które nie spełniają już współczesnych standardów technicznych lub środowiskowych, coraz częściej decydują się na ich modernizację albo zmianę funkcji. Niektóre budynki biurowe przekształcane są na przykład w obiekty mieszkaniowe.

Rynek coraz mocniej dzieli się więc na nowoczesne, dobrze zlokalizowane biurowce oraz starsze obiekty, które muszą konkurować ceną albo przejść gruntowną modernizację.

Czynsze idą w górę

Malejąca dostępność powierzchni wpływa również na ceny najmu.

W centralnych częściach Warszawy stawki ofertowe wynoszą obecnie od 15 do 28 euro za mkw. miesięcznie. W najbardziej prestiżowych biurowcach klasy prime mogą sięgać od 25 do 32 euro za mkw. miesięcznie.

Jednocześnie właściciele budynków ograniczają pakiety dodatkowych zachęt dla najemców, które jeszcze kilka lat temu były powszechnym elementem negocjacji.

W 2027 roku nowych biur może być jeszcze mniej

Na koniec pierwszego półrocza 2026 roku w budowie znajdowało się około 130 tys. mkw. powierzchni biurowej. Ponad 90 proc. realizowanych projektów powstawało w centralnych częściach Warszawy.

Prognozy wskazują, że w 2027 roku nowa podaż może być wyjątkowo niska. Większego ożywienia aktywności deweloperów eksperci spodziewają się dopiero w 2028 roku.

Oznacza to, że w najbliższych kwartałach dostępność nowoczesnych powierzchni w najlepszych lokalizacjach może nadal się zmniejszać.

Firmy muszą wcześniej planować przeprowadzki

Sytuacja na rynku sprawia, że przy wyborze nowej siedziby coraz ważniejsza staje się nie tylko cena, ale również sama dostępność odpowiedniego biura.

Firmy poszukujące większych powierzchni w centrum muszą rozpoczynać proces relokacji wcześniej niż jeszcze kilka lat temu. Szczególnie dotyczy to nowoczesnych budynków klasy A, dobrze skomunikowanych i spełniających wysokie standardy energetyczne oraz środowiskowe.

Przy ograniczonej liczbie nowych inwestycji przewagę zyskują właściciele najlepiej położonych i najnowocześniejszych biurowców, a konkurencja między najemcami o atrakcyjne powierzchnie może jeszcze wzrosnąć.