Redakcja
Warszawski rynek biurowy notuje coraz większe zainteresowanie najemców, ale dostępnych lokali systematycznie ubywa. Szczególnie trudno znaleźć wolną powierzchnię w rejonie ronda Daszyńskiego, gdzie wskaźnik pustostanów spadł do zaledwie 2 proc. Tymczasem w stolicy powstaje niewiele nowych biurowców. Z najnowszych danych wynika, że 2026 rok może być jednym z najsłabszych pod względem podaży nowych biur od dwóch dekad.
Firmy wynajmują coraz więcej powierzchni
Warszawa pozostaje największym rynkiem biurowym w Polsce, a zapotrzebowanie na nowoczesne przestrzenie do pracy utrzymuje się na wysokim poziomie.
Według danych firmy doradczej Knight Frank w ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy 2026 roku w stolicy wynajęto ponad 592 tys. mkw. powierzchni biurowej. To o 22 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.
Rosnąca aktywność najemców przekłada się na coraz mniejszą liczbę dostępnych lokali. Na koniec września wskaźnik pustostanów w Warszawie wynosił 7,9 proc., osiągając najniższy poziom od sześciu lat.
W porównaniu z poprzednim kwartałem odsetek niewynajętej powierzchni zmniejszył się o 0,6 punktu procentowego. Dane Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych wskazują, że na koniec trzeciego kwartału w całej Warszawie dostępnych było około 490,6 tys. mkw. nowoczesnych biur.
Rondo Daszyńskiego niemal bez wolnych biur
Najbardziej widoczny niedobór powierzchni występuje w zachodniej części centrum, szczególnie w okolicach ronda Daszyńskiego.
Ta część Woli w ostatnich latach przekształciła się w jeden z najważniejszych obszarów biznesowych stolicy. Nowoczesne wieżowce, bliskość drugiej linii metra i dobre połączenia komunikacyjne przyciągają zarówno polskie, jak i międzynarodowe przedsiębiorstwa.
Obecnie niewynajęte pozostaje tam zaledwie około 17,6 tys. mkw. powierzchni biurowej, co odpowiada 2 proc. lokalnych zasobów. Jeszcze rok wcześniej wskaźnik pustostanów był wyższy o 3,1 punktu procentowego.
Popularność tej lokalizacji potwierdzają również dane dotyczące zawieranych umów. Na zachodnie centrum Warszawy przypadło 34 proc. powierzchni wynajętej w ciągu pierwszych trzech kwartałów 2026 roku.
Łącznie centralne strefy biurowe odpowiadały za 59 proc. całego popytu.
Nowych biurowców powstaje coraz mniej
Choć zainteresowanie wynajmem pozostaje wysokie, deweloperzy dostarczają na rynek stosunkowo niewiele nowych powierzchni.
W trzecim kwartale 2026 roku w Warszawie nie oddano do użytkowania ani jednego nowego biurowca. Od początku roku przybyło jedynie około 45 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni.
Prognozy na ostatnie miesiące roku również nie zapowiadają znaczącej poprawy. Zgodnie z aktualnymi harmonogramami do końca grudnia na rynek może trafić jeszcze około 4 tys. mkw. biur.
Jeżeli te przewidywania się potwierdzą, całoroczna podaż wyniesie około 49 tys. mkw. Byłby to jeden z najniższych wyników od dwudziestu lat.
Ograniczona liczba nowych inwestycji sprawia, że firmy poszukujące większych powierzchni muszą coraz częściej planować przeprowadzkę z dużym wyprzedzeniem.
Gdzie powstaną kolejne biurowce?
W najbliższych latach sytuację mają poprawić nowe inwestycje. Według obecnych harmonogramów w latach 2027–2028 w Warszawie może zostać oddanych łącznie około 160 tys. mkw. powierzchni biurowej.
Wśród największych realizowanych projektów znajdują się:
- „AFI Tower” – około 50 tys. mkw.,
- „Upper One” – około 36 tys. mkw.,
- „Drucianka Campus” – około 32 tys. mkw.,
- „Skyliner II” – około 23 tys. mkw.
Znaczna część nowej powierzchni ponownie koncentruje się w zachodniej części centrum. Na okolice ronda Daszyńskiego przypada ponad połowa metrażu biurowego będącego obecnie w budowie.
Nie oznacza to jednak, że wszystkie nowe lokale będą dostępne dla przyszłych najemców. Część powierzchni jest rezerwowana jeszcze przed zakończeniem realizacji budynków.
Firmy rezerwują biura przed zakończeniem budowy
Zmienia się również sposób zawierania umów na warszawskim rynku biurowym.
W trzecim kwartale 2026 roku nowe kontrakty odpowiadały za 56 proc. wynajętej powierzchni. Dla porównania, kwartał wcześniej ich udział wynosił 43 proc.
Coraz większe znaczenie mają umowy przednajmu, podpisywane jeszcze w trakcie budowy obiektów. W okresie od lipca do września stanowiły one 16 proc. zawieranych kontraktów.
Jednocześnie 33 proc. wynajętej powierzchni przypadło na renegocjacje istniejących umów, a ponad 8 proc. na powiększanie biur przez dotychczasowych najemców.
Takie dane pokazują, że część przedsiębiorstw decyduje się pozostać w zajmowanych budynkach, zamiast poszukiwać nowych lokalizacji.
Ile kosztuje wynajem biura w Warszawie?
Zmniejszająca się dostępność powierzchni może mieć znaczenie również dla wysokości czynszów, zwłaszcza w najbardziej pożądanych lokalizacjach.
We wrześniu 2026 roku stawki ofertowe w centralnych strefach biurowych wynosiły przeważnie od 18 do 32 euro za metr kwadratowy miesięcznie.
Poza centrum ceny były niższe i mieściły się zazwyczaj w przedziale od 12 do 20 euro za metr kwadratowy.
Najwięcej kosztuje wynajem powierzchni w nowoczesnych budynkach oferujących wysoki standard techniczny, dogodną lokalizację i rozbudowaną infrastrukturę dla pracowników.
Są to jednak stawki ofertowe, a ostateczne warunki najmu zależą od indywidualnych negocjacji.
Warszawski rynek biurowy przed kolejnymi zmianami
Spadek liczby pustostanów i niewielka skala nowych inwestycji mogą w najbliższym czasie utrzymywać ograniczony wybór powierzchni w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach.
Największe znaczenie będzie miał rozwój nowych projektów oraz tempo, w jakim deweloperzy będą oddawać kolejne budynki do użytkowania.
Wiele wskazuje na to, że rejon ronda Daszyńskiego pozostanie jednym z najważniejszych ośrodków biznesowych Warszawy. Firmy zainteresowane tą lokalizacją będą jednak musiały liczyć się z niewielką dostępnością wolnych biur i koniecznością wcześniejszego planowania najmu.
Napisz komentarz
Komentarze