Metro zmieni oblicze Bemowa? Nowe stacje mogą przyciągnąć inwestorów i firmy.

Rozbudowa drugiej linii metra może znacząco wpłynąć na rozwój zachodniej części Warszawy. Powstające stacje Lazurowa, Chrzanów i Karolin nie tylko ułatwią mieszkańcom codzienne podróże, ale także mogą zwiększyć zainteresowanie inwestorów lokalnym rynkiem nieruchomości. Najnowsza analiza pokazuje jednak, że na Bemowie wciąż jest stosunkowo niewiele biurowców, a samo uruchomienie metra nie gwarantuje gwałtownego rozwoju nowych inwestycji.

Nowe stacje metra szansą dla zachodniej Warszawy

Budowa ostatniego zachodniego odcinka drugiej linii metra zbliża się do zakończenia. Trzy nowe stacje – Lazurowa, Chrzanów i Karolin – mają poprawić komunikację na Bemowie oraz ułatwić dojazd do centrum Warszawy i pozostałych dzielnic.

Nowe połączenie może również wpłynąć na lokalny rynek nieruchomości komercyjnych. Jak wynika z analizy firmy doradczej Walter Herz, okolice powstających stacji mają potencjał inwestycyjny, choć obecnie nie należą do największych skupisk powierzchni biurowej w stolicy.

W odległości do 1,2 km od trzech nowych stacji znajduje się łącznie 12 obiektów biurowych oferujących około 28 tys. mkw. powierzchni. Średni miesięczny czynsz wynosi tam 12,7 euro za metr kwadratowy. Po rozszerzeniu analizowanego obszaru do trzech kilometrów liczba nieruchomości przekracza 30.

Karolin z największym potencjałem biurowym

Spośród trzech lokalizacji najbardziej rozwinięte zaplecze biurowe ma rejon przyszłej stacji Karolin. W jej bezpośrednim sąsiedztwie funkcjonuje kilka obiektów, które mogą zyskać dzięki łatwiejszemu dostępowi do komunikacji miejskiej.

Najbliżej znajduje się TRUMPF HQ, oddalony od planowanej stacji o około 130 metrów. Biurowiec przy ulicy Połczyńskiej 116A dzieli od niej około 210 metrów, natomiast West Warsaw Office – 520 metrów. Nieco dalej, w odległości około kilometra, położony jest kompleks Pola Karolińskie.

Obiekty te oferują od około 1 tys. do 8,5 tys. mkw. powierzchni biurowej. W promieniu 1,2 km od przyszłej stacji znajduje się również Diamond Business Park Ursus, składający się z siedmiu budynków.

Inaczej wygląda sytuacja w rejonie Chrzanowa. W bezpośrednim otoczeniu nowej stacji, w przyjętym przez analityków promieniu 1,2 km, nie odnotowano istniejących biurowców. W okolicach Lazurowej uwzględniono natomiast dziewięć obiektów.

Biura przy metrze są droższe. Różnice sięgają kilku euro za metr

Dane dotyczące całej Warszawy pokazują, jak istotna dla rynku biurowego jest bliskość metra. Około 51 proc. stołecznych biurowców znajduje się w odległości nieprzekraczającej 1,2 km od stacji. Obiekty te skupiają aż 61 proc. całkowitej powierzchni biurowej w mieście.

Różnice widoczne są również w cenach wynajmu. W budynkach położonych nie dalej niż 300 metrów od stacji przeciętna miesięczna stawka wynosi 19,6 euro za metr kwadratowy. W odległości od 300 do 800 metrów spada do 18,9 euro, a pomiędzy 800 a 1200 metrów wynosi około 15,6 euro.

Dla nieruchomości oddalonych od metra o ponad 1,2 km średni czynsz to 12,9 euro za metr kwadratowy.

Podobne zależności występują w poszczególnych klasach biurowców. W najwyższym standardzie, oznaczanym jako klasa A, przeciętne stawki w lokalizacjach z dogodnym dojściem do metra przekraczają 20 euro za metr kwadratowy. W obiektach położonych dalej wynoszą średnio 14,4 euro.

Nie oznacza to jednak, że otwarcie nowej stacji automatycznie spowoduje wzrost czynszów. Na ceny wpływają również standard budynków, ich lokalizacja, dostępność usług oraz sytuacja na rynku najmu.

Metro przyciąga inwestycje, ale nie wszędzie w takim samym tempie

Dotychczasowy rozwój drugiej linii metra pokazuje, że nowe połączenia komunikacyjne mogą sprzyjać powstawaniu biurowców, choć skala inwestycji jest bardzo zróżnicowana.

Według analizy Walter Herz w rejonie centralnego odcinka M2 od 2015 roku powstało około 230 obiektów oferujących łącznie 3,12 mln mkw. powierzchni biurowej. W pobliżu odcinków oddanych do użytku w latach 2019–2020 odnotowano około 45 budynków z 202 tys. mkw. powierzchni, natomiast przy odcinkach uruchomionych w 2022 roku – osiem obiektów oferujących 63,6 tys. mkw.

Różnice pokazują, że sama obecność metra nie przesądza o tempie rozwoju rynku. Duże znaczenie mają również dostępność gruntów, miejscowe plany zagospodarowania, możliwości realizacji inwestycji i zainteresowanie potencjalnych najemców.

Czy Bemowo stanie się nowym zagłębiem biurowym?

Uruchomienie kolejnych stacji może zwiększyć atrakcyjność Bemowa dla przedsiębiorców, zwłaszcza firm poszukujących tańszej alternatywy dla biur w centrum Warszawy.

Zachodnia część miasta ma jednak także silnie rozwijający się rynek mieszkaniowy. Nowe osiedla konkurują z inwestycjami biurowymi o dostępne tereny, a popularyzacja pracy hybrydowej wpływa na zapotrzebowanie przedsiębiorstw na tradycyjne powierzchnie do wynajęcia.

W najbliższych latach istotne będzie więc nie tylko uruchomienie metra, lecz także zainteresowanie firm istniejącymi obiektami i ewentualna modernizacja starszych budynków.

Nowe stacje Lazurowa, Chrzanów i Karolin mogą stać się impulsem do dalszego rozwoju zachodniej Warszawy. To, czy Bemowo wyrośnie na ważny ośrodek biurowy, będzie jednak zależało od decyzji inwestorów, potrzeb najemców i kierunku rozwoju całej dzielnicy.