Mieszkania w Warszawie po 18 tys. za metr, ale mieszkańców połowa zarabia 6 tys. na rękę

Dwie Warszawy. Tych, których stać, i tych, którzy tylko patrzą

Stolica od lat dzieli się na dwa światy. Z jednej strony – np. korporacyjni menedżerowie, prezesi spółek i beneficjenci boomu na rynku nieruchomości. Z drugiej – większość mieszkańców, dla których mediana wynagrodzeń (8 840 zł brutto - dane GUS) to nie abstrakcyjny wskaźnik, ale rzeczywistość.

Tymczasem średni koszt mieszkania w Warszawie to 17 522 zł/mkw. – za 50-metrowy lokal trzeba zapłacić niemal 900 tys. zł. Nawet przy 20-procentowym wkładzie własnym (180 tys. zł) i 30-letnim kredycie, rata przekracza 5 tys. zł – to więcej niż połowa warszawiaków zarabia na rękę.

– Ograniczony popyt wynika przede wszystkim z warunków pozyskania kredytów mieszkaniowych, przy relatywnie wysokim oprocentowaniu i konieczności zgromadzenia wysokiego wkładu własnego – tłumaczy Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE.

Pustostany rosną, sprzedaż spada

W II kwartale 2025 r. deweloperzy uruchomili w Warszawie sprzedaż 3854 mieszkań – to o 11,3 proc. więcej niż w poprzednim kwartale. Mimo to sprzedano jedynie 2897 lokali – o 5,6 proc. mniej niż wcześniej i znacznie poniżej średniej z ostatnich pięciu lat (4000 transakcji na kwartał).

Efekt? Łączna liczba dostępnych mieszkań sięgnęła 17 011, a rynek coraz bardziej przypomina scenariusz, w którym podaż przestaje spotykać się z popytem.

– Na początku lipca Rada Polityki Pieniężnej po raz drugi w tym roku obniżyła stopy procentowe, dzięki czemu poprawiła się dostępność kredytów mieszkaniowych – mówi Marek Wielgo z portalu rynekpierwotny.pl.

Ale czy to wystarczy? Mimo dwóch obniżek stóp w 2025 r. ceny w Warszawie utknęły w miejscu – 18 153 zł/mkw. w rynku pierwotnym. W lipcu nie odnotowano spadków, choć w innych miastach (jak Trójmiasto czy Łódź) ceny zaczęły już delikatnie się obsuwać.

Czy stolica czeka na korektę?

Warszawa od lat była bezpieczną przystanią dla inwestorów, ale teraz widać pierwsze pęknięcia:

• Ceny nie rosną, ale też nie spadają – mimo słabnącego popytu.
• Deweloperzy stawiają na PRS – instytucjonalni inwestorzy mają już 24,9 tys. mieszkań na wynajem, a w planach jest kolejne 24,5 tys.
• Rząd wycofał się z dopłat – co oznacza, że młodzi nie dostaną pomocy w zakupie pierwszego M.

– Na horyzoncie są kolejne obniżki stóp procentowych. To może powstrzymywać niektórych przed zawieraniem umów deweloperskich – przyznaje Wielgo.

Ale czy niższe stopy uratują rynek, jeśli ceny wciąż są oderwane od zarobków większości warszawiaków?