Nowy blok tuż obok starego. Odległość jest minimalna. „Będzie ciemnica”. Kto za to odpowiada?

To jedna z lepiej skomunikowanych okolic Woli

Ulica Księcia Janusza jest jedną z lepiej skomunikowanych okolic Woli. Tamtejsi mieszkańcy mają w zasięgu kilkunastominutowego spaceru m. in.: pętlę tramwajową na Kole, stację metra, park, las oraz centrum handlowe Wola Park. Z kolei przy pobliskiej ul. Newelskiej znajduje się słynny Bazar na Kole, gdzie kupić można wszelakie akcesoria.

Nie powinno dziwić, że walory tej okolicy dostrzegli także deweloperzy. Atrakcyjna, dobrze skomunikowana z centrum lokalizacja, w otoczeniu licznych sklepów oraz parków i lasu to obietnica udanej finansowo inwestycji. Z takiej okazji zdecydowała się skorzystać spółka Kompania Domowa, zaprzęgając do pracy architektów z pracowni POLE Architekci.

Po czasie udało się znaleźć dogodną działkę, o długości prawie 100 metrów, ale o szerokości ledwie 30 m. Na wyznaczonym terenie powstanie budynek o charakterystycznej bryle, pozbawionej ostrych kątów. Na czterech kondygnacjach nadziemnych zmieścić ma się 28 mieszkań, z kolei na parterze powstanie aż dziewięć lokali usługowych. Nieco wbrew warszawskim trendom nie będzie w nim mikrokawalerek, a pełnoprawne mieszkania i apartamenty, od 31 do 120 m kw, w tym lokale dwupoziomowe. Każde ma mieć własną loggię lub taras. Budynek będzie miał także podziemny garaż, na 34 samochody. Wszystkie okna skierowane będą na ul. Księcia Janusza. Cena za metr to ok. 25 tys. zł.

Budują apartamentowiec kilkanaście metrów od innego bloku

Kontrowersje i oburzenie mieszkańców budzi nie tyle sama inwestycja, a jej lokalizacja. Patrząc na ul. Księcia Janusza, szybko dojdziemy do wniosku, że jest ona dosyć gęsto zabudowana — głównie przez bloki mieszkalne i domy jednorodzinne. Jedyny, niezagospodarowany fragment terenu, dość duży, aby pomieścić nowoczesny budynek mieszkalno-usługowy, deweloper znalazł... kilkanaście metrów od stojącego od dekad 10-piętrowego, PRL-owskiego bloku z numerem 62.

Mieszkańcy są przerażeni powstającą na ich oczach inwestycją. Problem dotyka zwłaszcza lokatorów zamieszkujących parter od niższe piętra. Do tej pory mogli się oni cieszyć takimi udogodnieniami jak światło słoneczne czy mały ogródek. Zasadzony przy jezdni szpaler drzew stanowił ponadto skuteczną barierę przed hałasem i zanieczyszczeniami spalin. Niestety w ciągu najbliższych lat zamiast drzew czy parkingu za oknami widoczna będzie jedynie goła ściana „prestiżowego” apartamentowca.

- Od czasu rozpoczęcia budowy wszędzie unosi się pył, a hałas jest niesamowity. Ludzie tutaj mieszkający są negatywnie nastawieni do budowy. Jak to skończą, będzie ciemnica. To wszystko to patologia — komentuje jedna z mieszkanek.

Niestety raczej nikt nie ujmie się za mieszkańcami, głównie seniorami, w przypadku tej kontrowersyjnej inwestycji. Dlaczego? Ponieważ wszystko, co robi deweloper, jest jak najbardziej zgodne z prawem.

Zachowanie złe, ale w pełni legalne

Kompania Domowa jeszcze w 2020 roku otrzymała decyzję dotyczącą m. in. pozwolenia na budowę. Wtedy prezydent Rafał Trzaskowski odmówił zatwierdzenia projektu. Deweloper jednak odwołał się od tej decyzji do ówczesnego wojewody mazowieckiego, Konstantego Radziwiłła z PiS-u. W czerwcu Radziwiłł cofnął decyzję prezydenta Warszawy i skierował wniosek dewelopera do ponownego rozpatrzenia w pierwszej instancji. Trzaskowski we wrześniu tego samego roku nakazał usunąć wszelkie nieprawidłowości w projekcie inwestora. Finalnie pozwolenie na budowę zostało wydane 19 marca 2024 roku.

Co do parametrów budynku, ten powstanie cztery metry od granic działki, a kilkanaście od ściany PRL-owskiego bloku. W najbliższym miejscu będzie to jedynie 13,46 m, najdalej niemal 17 m. Minimum przeciwpożarowe wynosi osiem metrów. Warto dodać, że inwestycja w momencie powstawania jak najbardziej respektowała miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, uchwalonego jeszcze w 2009 roku.

Mieszkańcy mogą już niewiele zrobić, poza wyprowadzką, ponieważ jeśli dokumentacja projektowa spełnia warunki formalne i nie łamie prawa, władze dzielnicy i miasta mają obowiązek wydać pozytywną decyzję.

Kto ponosi winę za tę sytuację?

Kto na to pozwolił? Mniej więcej takie pytanie ciśnie się na usta po zapoznaniu się z tą historią. Urzędnicy i planiści, którzy jeszcze w 2009 roku dopuścili w mpzp możliwości powstania takiego obiektu, czy deweloper, który z takiej okazji skorzystał? Być może błędem było uchwalenie takiego planu miejscowego? Zdaniem Małgorzaty Dembowskiej, architekt z pracowni WXCA, ponura sytuacja mieszkańców Księcia Janusza 62 to pokłosie grzechów przeszłości.

Przygotowana przez projektanta propozycja mpzp dla tego obszaru musiała zostać poddana konsultacjom, m. in. z mieszkańcami. Niestety plan pochodzi z 2009 roku, kiedy świadomość społeczna nie była tak rozwinięta. Celem projektanta było najpewniej stworzenie warunków do powstania spójnej pierzei dla ul. Księcia Janusza. Jak wskazuje Dembowska, plan wyraźnie określa obowiązującą linię zabudowy od strony nie tylko ul. Księcia Janusza, ale także od strony ul. Lędzkiej.

- Wysokość zabudowy na tym terenie ustalona jest na minimalnie 14,5 metra, maksymalnie 20,5 m. Trudno mi uwierzyć w to, że intencją projektanta było powstanie tak wysokiego obiektu w takiej odległości od istniejącego bloku, jednak parametry planu jednoznacznie na to pozwalają. Myślę, że dziś taki dokument nie miałby już szansy uchwalenia. Choć rzeczywiście PRL-owskie osiedla warto miejscami uzupełniać, ale na tego typu działkach można to robić punktowo, w postaci mniejszych obiektów. Alternatywnie — w tak trudnych przypadkach, lepiej pierzeję zbudować z zieleni, a miejski charakter ulicy stworzyć dopiero wtedy, kiedy zabudowa z czasów PRL osiągnie granice swojej trwałości użytkowej — komentuje architekt Dembowska.

Podsumowując, mamy do czynienia z inwestycją, która od samego początku prowadzona jest legalnie, zgodnie z obowiązującymi przepisami i planami miejscowymi. Problem tak naprawdę pojawił się jeszcze na etapie uchwalania mpzp. Niestety 16 lat temu świadomość społeczna była dużo niższa niż dzisiaj i najpewniej nikt nie zgłosił uwag co do uchwalanego wtedy planu.

Zakończenie inwestycji planowane jest na IV kwartał 2026 roku. Mieszkańcom Księcia Janusza 62 został więc niecały rok dostępu do światła słonecznego.