Podatek za niesprzedane mieszkania. Po Katowicach i Krakowie czas na Warszawę?

Katowice dały przykład - sięgnęły do deweloperskich portfeli

Niedawno na rynku nieruchomości zawrzało, od kiedy władze Katowic zdecydowały się sięgnąć do grubych portfeli deweloperów. Chodzi o naliczanie nowych stawek za niesprzedane mieszkania. Zdaniem katowickich radnych takie lokale powinny być opodatkowane tak samo, jak miejsca, które służą działalności gospodarczej.

Co to oznacza w praktyce dla deweloperów i inwestorów? Podwyżkę podatku ponad trzydzieści razy: z 1,19 zł za metr kwadratowy rocznie na 34 zł. Sytuacja ta nie jest wynikiem nowej, autorskiej interpretacji prawa podatkowego, ponieważ opiera się na uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego z października 2024 roku. Właśnie to orzeczenie pozwoliło Katowicom podnieść podatki deweloperom. Dokładnie chodzi o ten fragment uchwały:

„Podobnie traktować należy sytuację, w której podatnik — przedsiębiorca wprawdzie wzniósł budynek mieszkalny albo nabył budynek lub jego część, jednak nie dokonuje sprzedaży lokali mieszkalnych ani ich nie wynajmuje na cele zgodne z przeznaczeniem (trwałe pustostany). Ze zjawiskiem takim często spotkać się można wówczas, gdy lokale mieszkalne nabywane są (lub realizowane) w celach inwestycyjnych jako forma długoterminowej lokaty środków finansowych w oczekiwaniu na wzrost cen (praktyka znana w działalności m.in. funduszy inwestycyjnych). Budynki takie lub ich części można kwalifikować do kategorii towaru mającego na celu zabezpieczenie na przyszłość źródła przychodów, którym jest działalność gospodarcza, a brak realizacji funkcji mieszkalnych ma charakter subiektywny, stanowiąc efekt decyzji gospodarczych podatnika, element jego strategii ekonomicznej”.

To zdaniem urzędników jednoznaczne wskazanie, że budynki mieszkalne należy opodatkować preferencyjną, najniższą stawką podatku jedynie w takiej części, w jakiej służą zaspokajaniu potrzeb mieszkalnych osób fizycznych — o czym mówiła rzeczniczka UM Katowic Sandra Hajduk na łamach katowickiej „Gazety Wyborczej”.

- Jeżeli lokal mieszkalny nie jest wykorzystywany do mieszkania, to należy się wyższy podatek, ponieważ służy prowadzeniu działalności gospodarczej. Niesprzedane mieszkanie nadal jest w dyspozycji dewelopera i jest elementem jego strategii biznesowej. To towar, który może być lokalem pokazowym — dodała rzeczniczka.

Projekt uchwały dla Warszawy już za kilka tygodni

Kilka dni później podobną propozycję uchwały złożyli krakowscy radni z partii Razem, co ogłosiła Aleksandra Owca we wpisie na platformie X. W dokumencie samorządowcy apelują do prezydenta Aleksandra Miszalskiego, by skończył z rajem dla deweloperów. To działanie ma nie tylko „przekonać” ich do szybszego sprzedawania mieszkań, ale i podratować budżet Krakowa, który jest najbardziej zadłużonym miastem w Polsce (na ok. 6,84 mld złotych).

Na tym etapie naturalnym wręcz wydaje się pytanie — co z Warszawą? Okazuje się, że już za kilka tygodni możemy spodziewać nowego projektu uchwały, który zostanie przedłożony prezydentowi oraz Radzie Miasta. Niewykluczone, że nastąpi to na początku roku akademickiego, kiedy rozpoczynają się rentierskie żniwa. 

- Skorzystamy albo z inicjatywy uchwałodawczej, albo zawnioskujemy w piśmie do samego pana prezydenta. Niemniej forma jest mniej istota, niż działania polityczne i presja na władze, aby zaczęły działać w kierunku realizacji polityki podatkowej. Wszelkie pustostany inwestycyjne czy mieszkania przeznaczone na najem krótkoterminowy, powinny być opodatkowane jak działalność gospodarcza — wyjawia nam Konrad Wiślicz-Węgorowski, członek rady okręgu Razem w Warszawie i Stowarzyszenia Najemców.

Warszawskie Razem nie wyklucza próby zjednania sobie miejskich radnych, głównie ze stowarzyszenia Miasto Jest Nasze czy PiS-u. Aczkolwiek to nastąpiłoby dopiero po ostatecznej decyzji dot. projektu uchwały.

- Myślę, że takie rozwiązanie miałoby ogólnopolityczne poparcie, bo ono po prostu sprzyja polityce mieszkaniowej w Warszawie. Wszyscy wiemy, że Warszawa robi się za droga dla ludzi, bez których nie mogłaby funkcjonować. Mówię o ważnych społecznie zawodach jak nauczyciele, czy pracownicy opieki zdrowotnej. Przykładem jest Śródmieście, gdzie coraz popularniejszy jest najem krótkoterminowy. Usługi, z których korzystają lokalsi, są wypychane przez te przeznaczone dla turystów, co sprawia, że jakość życia spada — dodaje.

„Wszystkie pomysły welcome” - PiS i MJN patrzą na pomysł przychylnym okiem

O katowickim rozwiązaniu oraz pomyśle z Krakowa głośno rozmawia się także w Warszawie. Przewodniczący klubu PiS, Dariusz Figura, przyznaje, że na te pomysły patrzy z ciekawością.

- Wiele mieszkań stoi pustych, a zysk generowany jest poprzez wzrost wartości. Coś trzeba z tym zrobić. W projekcie radnych z Krakowa pojawiły się ciekawe pomysły. Na pewno warto dyskutować o wszystkich projektach, mogących zmniejszyć problem braku mieszkań w Warszawie, który narasta, bowiem władze wykonawcze prowadzą archaiczną politykę mieszkaniową, nieaktualizowaną od lat. Dlatego każdy pomysł jak sobie z tym poradzić jest generalnie welcome — komentuje radny Figura.

W podobnym tonie wypowiada się Mikołaj Paja z MJN.

- W tym pomyśle nie chodzi nawet o uchwałę, a o stosowanie się do przepisów i obowiązującej interpretacji. Sami jako MJN zgłaszaliśmy podobne postulaty podatkowe nie tylko do samorządu, ale i do ustawodawcy - mówi aktywista.

Jego zdaniem obecnie dominujące na rynku mieszkaniowym praktyki są niekorzystne dla nabywców. 

- Deweloperzy mogą bezkosztowo trochę manipulować datami oddawania do sprzedaży mieszkań. Dzięki tym przesunięciom czasowym można dotrwać do okresu, w którym ceny ponownie zaczynają rosnąć. To powoduje, że część osób, która mogłaby skorzystać z lepszych warunków cenowych, efektywnie tego nie robi. Dlatego popieramy rozwiązania z Katowic czy Krakowa — dodaje Paja.

„Cel tej uchwały to dowalić deweloperowi”

Inaczej na sprawę patrzy stołeczny radny rządzącej miastem Koalicji Obywatelskiej. 

- Największym celem tego pomysłu jest dowalić deweloperowi. Zyski społeczne są przy okazji, ale prymarnym celem jest uderzyć w przedsiębiorców, którzy z perspektywy Razem są naszym głównym wrogiem. Buduje się mit, że inwestorzy siedzą na tysiącach mieszkań, których nie chcą udostępniać za niskie pieniądze. Przypomina mi to Andrzeja Leppera, który mówił, że trzeba zabrać pieniądze bankom - komentuje radny KO, Piotr Wertenstein-Żuławski.

Zdaniem radnego pomysł Razem, aby de facto zmusić deweloperów do szybszej sprzedaży mieszkania, jest nieuprawnioną ingerencją władzy politycznej w gospodarkę rynkową. „Jeśli ktoś wybudował, zainwestował, to on ma prawo decydować kiedy chce to sprzedać, a nie partia Razem”.

Z Lewicą jest w stanie zgodzić się na współpracę dopiero wtedy, gdy rynek mieszkaniowy w Warszawie zacznie przypominać ten w Berlinie. W stolicy Niemiec fundusze inwestycyjne kupowały mieszkania hurtowo, podbijając ich cenę. Tamtejsi menadżerowie nie byli zainteresowani sprzedażą, a nawet wynajmem, bowiem otrzymywali premię od zysku, ponieważ rok w rok wartość nieruchomości rosła. Kadra menadżerska i udziałowcy funduszów byli z tego bardzo zadowoleni. To doprowadziło do gigantycznego problemu mieszkaniowego, gdzie ok. 30 proc. całości wykupiły fundusze inwestycyjne. W Warszawie nie ma takiego problemu. 

- Gdyby doszło do takiej sytuacji, że ktoś kupuje 30 tys., 70 tys. mieszkań i je trzyma, nawet nie wynajmując krótkoterminowo, wtedy możemy rozmawiać o rozwiązaniach, które wpuściłyby te lokale na rynek. Natomiast teraz takie podmioty mają po kilkadziesiąt mieszkań. Nie ma takiego gracza, który mógłby zdominować rynek. Miasto posiada ok. 90 tys. lokali, a do tego należy wliczyć mnóstwo mieszkań spółdzielczych czy prywatnych. Mamy dobrze zdywersyfikowany rynek mieszkalnictwa — dodaje Wertenstein-Żuławski. 

- Z mojego doświadczenia, a pracuję w sektorze prywatnym, deweloperzy chcą sprzedać mieszkania. Nie mają interesu w ich trzymaniu, ponieważ często na ich wybudowanie wzięli kredyt, który muszą spłacać. Chciałbym, żeby trochę więcej osób w samorządzie, w polityce było z takich sektorów, które tworzą nasze PKB. Tacy ludzie wiedzą, skąd bierze się pieniądze. 

Spór o to jak traktować puste mieszkania, trzymane m. in. w celach inwestycyjnych, będzie jedynie narastał. Na chwilę obecną warszawski okręg Razem dyskutuje o niuansach prawnych, aby ich propozycja uchwały była zgodna z warszawskimi realiami. Jednak nawet z pełnym poparciem radnych PiS-u oraz MJN, co wcale nie mu nastąpić, nie zostałaby pregłosowana. Kluczowe są głosy radnych KO, a na to się nie zapowiada.