Biura na Pradze. A może trzeba pozwolić na wieżowce na wschód od Wisły?

Niedługo poznamy wstępny plan ogólny – dokument określający urbanistyczną przyszłość Warszawy. Określi m.in., gdzie powstaną nowe osiedla, a gdzie biura. To kluczowy dokument, bo polska stolica jest w trakcie rewolucji, jeżeli chodzi o funkcje poszczególnych miejsc. Dobrze byłoby, gdyby równolegle z tymi zmianami pojawił się długoterminowy plan.

Biura i przemysł „uciekają” 

Jeszcze dekadę temu za biurowe zagłębie Warszawy uznawano „Mordor”. Teren przy Wołoskiej i Domaniewskiej szczelnie zabudowywano mniej lub bardziej udanymi budynkami. Tylko w latach 2008-2015 powstało tam aż 40 biurowców. Ale od kilku lat biura znikają, czego symbolem stało się zburzenie Emparku. Zamiast „białych kołnierzyków” są nowi mieszkańcy. Biura zamieniają się w osiedla, często wbrew planom miejscowym, w ramach tzw. lex developer, czyli bez szerszej strategii.

Podobna zmiana nastąpiła w Ursusie. Tam z kolei gigantyczne tereny fabryczne, głównie po zakładach produkujących ciągniki, również zajęły osiedla. Również na lex developer – wbrew starym planom. Przemysłu już nie ma – jest to za sporo nowych mieszkańców. To samo dzieje się obecnie na Pradze-Północ. Powoli wypierana jest ogromna zabudowa Fabryki Samochodów Osobowych. Na razie budowane są tam głównie osiedla, ale w przyszłości pojawi się też – niewielka – część biurowa. A może powinna być większa? 

Biura na Pradze. Czy to dobry pomysł? 

Przy Pradze-Północ warto się zatrzymać. To centralnie położona dzielnica, która – przez rzekę – sąsiaduje ze Śródmieściem. Do tego, po połączeniu kładką rowerową, została de facto wpięta w obszar centrum. Od lat pojawiają się głosy, że to doskonałe miejsce na biura. Biorąc pod uwagę ucieczkę z „Mordoru” i ogromny rozwój biurowego Mirowa (Wola), przydałaby się równowaga. Najlepiej po drugiej stronie Wisły. 

Prawy brzeg zamieszkuje obecnie 650-700 tys. osób. Z miejskich badań wynika, że takie dzielnice jak Białołęka, Praga-Południe czy Wawer w kolejnych latach będą się rozwijać najszybciej. W dłuższej perspektywie, na prawym brzegu będzie mieszkać ponad milion osób. Gdyby na Wiśle postawić granicę, byłoby to drugie pod względem liczby ludności miasto w Polsce.

Mimo to, poza nielicznymi inwestycjami (m.in. Koneser, Blue Point, Dominanta Praska) po prawej stronie nie ma nowoczesnej przestrzeni biurowej. Jednym z pomysłów było stworzenie biurowców na końcu Portu Praskiego, blisko stacji metra Stadion Narodowy. Lokalizacja – z punktu widzenia transportowego – wydawała się idealna.

Wieżowce w Porcie Praskim 

- Był pomysł, żeby w Porcie Praskim też powstały wysokie budynki po to, by „włączyć” Pragę, spiąć oba brzegi Wisły. Ale w tym przypadku były duże opory, które są do dzisiaj – myślę, że bez potrzeby – mówił mi niedawno Jacek Wojciechowicz, były wiceprezydent Warszawy. 

Żałował, że projektu nie udało się zrealizować. Dekadę temu prywatny inwestor, związany ze spółką Port Praski, chciał zbudować trzy wysokościowce: 120, 100 i 80-metrowe, które dominowałyby nad okolicą. Planów do tej pory nie udało się zrealizować, jednak nie znaczy to, że z nich zrezygnowano. Miasto przewiduje zabudowę wysokościową w okolicach Portu Praskiego. W miejskim studium, które – ze względu na zmiany przepisów nigdy nie weszło w życie – pojawiły się nie trzy, a cztery wieże we wspomnianej lokalizacji. Wspomniane studium stanowi podstawę tworzonego planu ogólnego, więc jest szansa na to, że wieżowce w nim zostaną. 

- Według mojej wiedzy temat nadal jest aktualny. W studium, jak oglądałem Pragę-Północ, to widziałem cztery wieżowce wkomponowane w krajobraz brzegu – mówi mi Krzysztof Michalski, wiceprzewodniczący rady dzielnicy Praga-Północ, założyciel stowarzyszenia Porozumienie dla Pragi. Sam chciałby, żeby budynki nie miały więcej niż 75-80 metrów. To wysokość wieży katedry św. Floriana, charakterystycznego punktu dla całej dzielnicy. Ale mimo to nie jest przeciwnikiem biur. - Monokultura nie jest dobra dla Pragi. Powoduje, że ruch mieszkańców przenosi się na lewy brzeg. Brakuje też dużych firm, które partycypują w rozwoju dzielnicy.

Biura przy torach: Pelcowizna i Szmulowizna 

Drugim, dość naturalnym miejscem, na biura na Pradze-Północ wydaje się ogromny teren po FSO. Jak na razie na Pelcowiznie powstają niemal same bloki, ale w blokach startowych czeka tam większy projekt. OKAM zakupił aż 62 hektary poprzemysłowej ziemi. W planach są mieszkania dla 17-19 tysięcy osób, a także miejsca pracy dla 13 tys. Tak przynajmniej było dwa lata temu, gdy prezes firmy Aire Koren zaprosił dziennikarzy i wraz z wiceprezydentem Michałem Olszewskim ogłosił swoje plany.

Do tej pory OKAM stara się o lex developer dla części działki. Według planów miałyby tam powstać osiedla mieszkaniowe oraz szkoła. W kolejnych etapach mówiono o biurach, o ile inwestor nie zmieni swoich planów. 

- Przekształcanie tej przestrzeń (mowa o całej Pelcowiznie – red.) głównie w „mieszkaniówkę” uważam za błąd. Nie przywrócimy FSO do życia, ale nie powinniśmy zastępować całości zabudową mieszkaniową – mówi radny Krzysztof Michalski.

Zauważa jednak, że jest już jaskółka zmiany. Chodzi o biurowiec CD Projekt przy ul. Jagiellońskiej, który otwarto w kwietniu. To jeden z najnowocześniejszych budynków w Warszawie, a do tego nie ostatni. Firma z branży komputerowej chce w tym miejscu stworzyć miasteczko biurowo-rozwojowe. To mógłby być początek praskiego hubu technologicznego. 

Trzecią, dość naturalną lokalizacją, na biura na Pradze-Północ, są okolice linii średnicowej. Teren na wschód od Dworca Wschodniego, który obecnie wypełniają nieużytki kolejowe. Sporo tam wolnych od zabudowy działek. Michalski twierdzi, że w tym miejscu można zrobić kopię tego, co na Ochocie nazwano „ścianą biurowców przy Alejach”. Biorąc pod uwagę rozbudowę linii średnicowej, a także plany miasta dotyczące trzeciej linii metra - lokalizacja wydaje się dogodna. Warto też zwrócić uwagę na inny aspekt. Mieszkanie przy linii kolejowej i głośnym dworcu nie jest komfortowe, ale w przypadku biur nie ma to większego znaczenia.