Dzielnice idealne w Warszawie? Może zrobić je miasto ramię w ramię z deweloperem

Pierwsze pokazanie planu ogólnego, to moment, by zastanowić się nad przyszłością Warszawy. Miasto, co jasno wynika z danych, stawia na zabudowę mieszkaniową – tworzony wciąż dokument, pozwoliłby nawet na kilkaset tysięcy (!) nowych lokali. Warto zastanowić się nad ich rolą. By nie powstały enklawy luksusu, które mimo braku płotów – de facto pozostają zamknięte, niedostępne cenowo. 

Paradoksalnie z odsieczą mogą przyjść… deweloperzy. Jeden z nich od pewnego czasu lobbuje za pomysłem realizacji wspólnych przedsięwzięć na linii: deweloper-miasto. - Moim marzeniem są projekty we współpracy z samorządami, ale nie w formule PPP – mówi mi Tymon Nowosielski, prezes Eiffage Immobilier Polska, a z wykształcenia architekt i urbanista. 

- Widzę to w następujący sposób: samorządy dają teren i organizują konkurs na najlepsze zagospodarowanie. Deweloper część substancji (np. mieszkania socjalne, komunalne) oddaje miastu w zamian za to, że dostał teren. A na pozostałej części buduje mieszkania do sprzedaży komercyjnej, według określonego wcześniej projektu. Dzięki temu zyskujemy dobrą architekturę, a także miks różnych warstw społecznych – opowiada. 

Jak tłumaczy, z taką propozycją zwrócił się do kilku największych samorządów, w tym do urzędu w Warszawie. 

Megaprojekty

Wspomniane wyżej podejście, wymaga jasnych i przejrzystych reguł nakreślonych przez miasto, które mogłoby np. narzucić funkcje poszczególnych budynków oraz „targować się” o jak największy udział finansowy dewelopera. O tym, że takie „targi” dobrze działają, przekonaliśmy się podczas procedowania kolejnych propozycji lex developer. W ramach specustawy miasto określiło własny kodeks, dzięki któremu udało się wymóc na podmiotach prywatnych m.in. budowę szkół – pierwsza została otwarta we wrześniu, ale powstanie kilka kolejnych – dróg, chodników czy terenów zielonych.

O propozycję Nowosielskiego pytam stołecznych urzędników. 

- To nie jest nowa idea. Mamy takie przykłady, jak chociażby Stare Świdry, gdzie miasto przygotowało masterplan, który może być podzielony na jednostki realizowane przez samorząd i przez prywatnych deweloperów – mówi mi Bartosz Rozbiewski, p.o. dyrektora Biura Architektury i Planowania Przestrzennego. 

Zaznacza, że takich pomysłów w BAiPP jest więcej. Działki mające „potencjał rozwojowy” zyskają masterplan, na podstawie którego można będzie budować. Także te ciekawsze projekty, choć – jak słyszymy – takich nie ma za wiele. 

– Miasto cierpi na deficyt własnych, dużych i dobrze uzbrojonych terenów rozwojowych. Te, które mamy, mają mocno zaawansowane koncepcje, które pozwolą je skonsumować, także z uwzględnieniem inwestorów prywatnych. Może będzie zrealizować tam śmiałe założenia urbanistycznie – tłumaczy dyrektor BAiPP. 

Choć, jak słyszymy, pomysł Nowosielskiego nie jest dla samorządu nowością, to w rzeczywistości do tej pory nie udało się żadnego z nich zrealizować. Najciekawiej zapowiadała się Warszawska Dzielnica Społeczna.  

A co z Warszawską Dzielnicą Społeczną?

Warszawską Dzielnicę Społeczną stworzono jako modelowe osiedle w 2019 roku. Joanna Erbel (doktor socjologii, ekspertka od mieszkalnictwa), Tomasz Andryszczyk (doradca strategiczny) oraz Wojciech Kotecki (architekt z pracowni BBGK) wymyślili de facto mini-dzielnicę, na tyłach Woli, w miejscu po dawnych fabrykach. To ważne, zapowiadano ją jako miejsce „na każdą kieszeń, dla różnych grup wiekowych, ze wszystkimi usługami na miejscu”. 

Na 16,6 ha zaplanowano cztery megakwartały. Wewnątrz przemieszano mieszkania z otwartej sprzedaży, z tymi komunalnymi oraz na wynajem – lecz z narzuconymi przez miasto, preferencyjnymi stawkami. Do tego usługi i biura – osłaniające bloki od linii kolejowej. Centralnym punktem miała być szkoła, dom kultury i biblioteka. W sumie w Warszawskiej Dzielnicy Społecznej miały powstać 2182 mieszkania. 

Problem w tym, że mimo powstania koncepcji, żadne prace budowlane nie ruszyły. – Koncepcja została przygotowana jakiś czas temu, ale do dzisiaj nie ruszyła z miejsca. Mamy tam skomplikowaną sytuację własnością, ale kto wie czy taki instrument jak PPP nie byłby tam bardziej wskazany, jeżeli chodzi o realizację - mówi mi Bartosz Rozbiewski, p.o. dyrektora BAiPP.