Na Bielanach wydali deweloperowi zgodę na „wuzetkę” pośrodku drogi S7? Mieli taki obowiązek

Nieużytek na Bielanach z myślą o S7

Południowa część ulicy Kwitnącej na Bielanach, w bezpośredniej okolicy lotniska Warszawa-Babice, poza kilkoma blokami to gęsto zalesiony, niezagospodarowany teren. Jeden z nielicznych tego typu w całej dzielnicy. Patrząc na mapy satelitarne, jest to wręcz idealne miejsce pod inwestycję deweloperską. Wbrew pozorom jest to jednak bardzo ważna część Bielan, ponieważ właśnie tutaj zaplanowany został przebieg trasy ekspresowej S7, czyli nowej, północnej wylotówki z Warszawy, w kierunku Gdańska.

Droga posiada obecnie ważną decyzję środowiskową. Nie ma jednak jeszcze decyzji ZRID, czyli zezwolenia na realizację inwestycji drogowej. Niemniej od 20 lat jej przebieg jest wyznaczony w studium zagospodarowania, dokumencie wyznaczającym kierunek rozwoju miasta na lata i dekady wprzód. Innymi słowy, od dawna wiadomo, że w tym miejscu prędzej czy później zostanie wylany asfalt pod ekspresówkę.

Tym bardziej zdziwienie budzi decyzja urzędników z Bielan, którzy tydzień temu, 22 sierpnia wydali decyzję o warunkach zabudowy, tzw. „wuzetki”, dla bloku wielorodzinnego, który miałby stanąć kilka metrów od tunelu trasy S7. Z kolei sama działka znajduje się dosłownie pośrodku planowanej drogi. Czy mamy do czynienia z bublem urzędniczym? A może jest to świadome działanie dewelopera?

Urząd dzielnicy dał WZ na działce pośrodku trasy S7

W miniony piątek, 22 sierpnia, na elektronicznej tablicy ogłoszeń opublikowana została decyzja urzędu dzielnicy Bielany, dot. warunków zabudowy. Urzędnicy na wniosek dewelopera, firmy Dekpol Inwestycje – Warszawa 1 Sp. z o.o., wydali zgodę na budowę wielorodzinnego bloku mieszkalnego z usługami na parterze, parkingiem podziemnym oraz niezbędnym zagospodarowaniem terenu. 

Inwestor początkowo dokument złożył jeszcze 23 maja 2024 roku. Po licznych perturbacjach urzędniczych oraz uzupełnianiu wniosków ostatecznie Samorządowe Kolegium Odwoławcze 28 maja br. uchyliło decyzję władz dzielnicy i odesłało wniosek do Bielan, do ponownego rozpatrzenia. Tym razem Dekpol Inwestycje dopiął swego, „wuzetkę” otrzymał. Od razu należy zaznaczyć, ze decyzja nie wynikała z dobrej woli urzędników, bowiem tak długo jak wniosek spełnia wszystkie wymogi prawe, urząd ma obowiązek go przyjąć. 

- Należy pamiętać, że dla rzeczonych działek, tj. nr 95, 99 i część 28/2 z obrębu 7-08-13, została już wydana decyzja o warunkach zabudowy, i to dziewięć lat temu, w 2016 roku. Nie została nigdy wyłączona z obrotu. Kiedy wydawaliśmy tę pierwszą decyzję nie został jeszcze wybrany konkretny wariant przebiegu S7, tym samym nie wytyczono linii rozgraniczających dla tej trasy. Znaczące zmiany w tej sprawie nastąpiły dopiero w 2020 roku - wyjaśnia w rozmowie z nami zastępca burmistrza dzielnicy Bielany, Włodzimierz Piątkowski.

Jak dodaje, co prawda istniał już korytarz zarezerwowany dla drogi ekspresowej, acz studium zagospodarowania miasta nie jest wiążące dla decyzji WZ. Zastępca burmistrza zapewnia, że ta historia jest kluczowa dla zrozumienia piątkowej decyzji urzędu. - WZ dla tej nieruchomości, czyli decyzja 73/BIE/WZ/2025, była już opiniowana przez Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad. Tym samym ewentualna realizacja inwestycji dotyczy relatywnie małej części działki, stykającej się z ul. Kwitnącą. Ponad 2/3 tego terenu jest już zablokowane pod S7 - dodaje Piątkowski. 

Tutaj zaczyna się cały problem. Opinia GDDKiA była negatywna, ze względu na budowę tunelu, którym zostanie poprowadzona S7 w tym miejscu. Jednak sami drogowcy wskazali, że potencjalny budynek jest poza rozgraniczeniami planowanej ekspresówki. 

„W przypadku podjęcia przez Dzielnicę decyzji o wydaniu rozpatrywanych warunków zabudowy w opinii GDDKiA realizacji nowej zabudowy powinna odbywać się w sposób niekolidujący z nowoprojektowaną drogą ekspresową S7, przy zachowaniu warunków i wymagań ładu przestrzennego określonego w projekcie decyzji oraz pod warunkiem skoordynowania i uzgodnienia projektu z Wykonawcą prac projektowych dla drogi ekspresowej S7 (uzyskania pisemnego uzgodnienia wykonawcy prac projektowych)” - brzmi dokładnie treść pisma z 31 lipca.

- Jednak z naszego punktu widzenia ta opinia nic nie znaczy. Ponieważ nie mamy trwałego rozstrzygnięcia co do przebiegu S7. Ponadto Dekpol niemal skopiował treść wcześniejszej „wuzetki” z 2016 roku, łącznie z gabarytami budynku. Tym samym nie mieliśmy prawnej możliwości odmówienia — mówi zastępca burmistrza W. Piątkowski

Nawet jeśli założymy, że tak musiało być, a wydanie tej „wuzetki” było obowiązkiem urzędników, co dalej? 

„Łowcy wuzetek” w akcji?

Nie jest tajemnicą, że posiadanie WZ znacząco wpływa na wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość — nawet teoretyczną, istniejącą jedynie na desce kreślarskiej architekta. Takie podejście wielokrotnie potwierdzały wyroki sądów. Wydanie decyzji WZ ma realne konsekwencje, w tym wypadku negatywne dla Skarbu Państwa, korzystne dla dewelopera. 

Wniosek o warunki zabudowy na danym terenie może złożyć każdy: firma deweloperska, zwykły mieszkaniec, nawet niepełnoletni. Ponadto nie trzeba być właścicielem danego gruntu, by WZ otrzymać — to tylko wstępne zarysowanie gabarytów inwestycji, a nie pozwolenie na budowę. W branży deweloperskiej zachowania takich podmiotów jak Dekpol określa się mianem „łowienia wuzetek”.

W urzędach niekiedy prowadzonych jest kilka postępowań dla tego samego terenu, ponieważ firmy wnoszące o WZ nie muszą być właścicielami danej działki. Warunki zabudowy są wydawane na konkretne podmioty. Czy w przypadku ul. Kwitnącej sprytne, wątpliwe moralnie, ale legalne zagranie dewelopera doprowadzi do otrzymania odszkodowania w wysokości milionów złotych — z naszych pieniędzy? Na szczęście niekoniecznie.

Jak dodaje zastępca burmistrza, GDDKiA twierdzi, że jeszcze na początku 2026 roku ten wariant trasy S7 otrzyma w końcu zezwolenie na realizację inwestycji drogowej (ZRID). Jeżeli decyzja ZRID nie zmieni przyjętych już linii rozgraniczających, to część działki objętej warunkami zabudowy nie będzie podlegała wywłaszczeniu. Tym samym inwestor otrzyma całe 0 złotych odszkodowania.

Oczywiście nadal pozostaje kwestia budowy nowego bloku, kilka metrów od tunelu nowej drogi ekspresowej. Jednak zdaniem zastępcy burmistrza Piątkowskiego, uzyskanie pozwolenia na budowę hipotetycznego bloku jest bardzo trudne.