Wawer i Białołęka rosną, Śródmieście w stagnacji. Gdzie w Warszawie powstaje najwięcej nowych inwestycji?

Liczba wydawanych pozwoleń na budowę to jeden z najlepszych mierników rozwoju poszczególnych dzielnic Warszawy. Najwięcej inwestycji powstaje na obrzeżach miasta, podczas gdy centralne dzielnice nie przyciągają już tak wielu deweloperów. Jakie czynniki decydują o kierunkach rozwoju miasta?

Warszawa się rozbudowuje, ale nie wszędzie równo

Analiza pozwoleń na budowę wydanych w 2024 roku, przeprowadzona przez portal rynekpierwotny.pl, pokazuje znaczne dysproporcje w rozwoju poszczególnych dzielnic stolicy. Najwięcej inwestycji powstaje na Białołęce, w Wawrze, Wilanowie i w Ursusie. Natomiast w Śródmieściu, Ochocie czy na Żoliborzu niemal nie pojawiają się nowe inwestycje mieszkaniowe.

Skąd taka różnica? Głównym powodem jest dostępność gruntów. - Białołęka, Wawer czy Ursus przyciągają inwestorów, ponieważ cechują się wciąż zadowalającą dostępnością gruntów w atrakcyjnych, jak na stolicę, cenach – wyjaśnia Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Niższe ceny gruntów pozwalają na budowę bardziej przystępnych cenowo mieszkań, co ma kluczowe znaczenie dla kredytobiorców.

Niektóre dzielnice, choć na razie nie dominują w statystykach, mogą wkrótce przyspieszyć. 

- Wola z Bemowem rozwijają się dynamicznie dzięki poprawie infrastruktury komunikacyjnej, zwłaszcza linii metra. Praga Północ zyskuje na znaczeniu jako obszar zabytkowej zabudowy poddawanej rewitalizacji, a Wilanów korzysta na bliskości Mokotowa i nowej linii tramwajowej – wskazuje Jędrzyński.

Dodatkowym czynnikiem przyciągającym inwestorów są duże węzły komunikacyjne, zwłaszcza okolice trasy S8 oraz planowane przystanki trzeciej linii metra. W efekcie rozwój miasta będzie przebiegał dwutorowo: z jednej strony dogęszczane będą dzielnice centralne, z drugiej – zagospodarowywane tereny dotąd uznawane za peryferyjne.

Białołęka się rozrasta, ale infrastruktura nie nadąża

Jednym z najlepszych przykładów dynamicznego rozwoju jest Białołęka, która w ostatnich latach przyjmuje rekordową liczbę nowych mieszkańców. Dzielnica została również wskazana przez twórców analizy jako najbardziej atrakcyjna z punktu widzenia deweloperów. Zgodnie z raportem Orange Polska z pierwszej części 2024 roku na Białołęce mieszka blisko 200 tys. mieszkańców, czyniąc ją drugą najliczniejszą dzielnicą Warszawy. 

- Już teraz jest to najszybciej rozwijająca się dzielnica Warszawy. Według GUS-u co roku przybywa tutaj 5 tys. mieszkańców, co oznacza że w ciągu jednej kadencji przybywa nam tyle ludzi, ile mieszka w niektórych dzielnicach w całości – mówi radny Białołęki Filip Pelc.

Jednak tak szybki wzrost niesie poważne konsekwencje. - Buduje się wiele nowych bloków, ale infrastruktura nie nadąża. Brakuje miejsc w szkołach, są ogromne problemy komunikacyjne, zwłaszcza na Zielonej Białołęce. Czekamy na tramwaj, który poprawi sytuację, ale powinien powstać już dawno temu – dodaje Pelc.

Co wpływa na liczbę pozwoleń na budowę?

Liczba wydawanych pozwoleń na budowę ściśle wiąże się z popytem na mieszkania. Jak przewiduje ekspert portalu rynekpierwotny.pl, w najbliższych latach decydujące będą takie czynniki jak stopy procentowe, koniunktura gospodarcza oraz sytuacja na rynku pracy. - Jeśli wejdzie w życie prawo uwalniające grunty rolne w miastach, może dojść do prawdziwego boomu inwestycyjnego – zauważa Jędrzyński.

Jednak nie wszystkie wydane pozwolenia przełożą się na natychmiastowe rozpoczęcie budów. 

- Na koniec 2024 roku w Warszawie w ofercie deweloperów było blisko 16 tys. lokali, przy średniej sprzedaży około 1 tys. miesięcznie. Oznacza to sporą nadpodaż, którą deweloperzy będą musieli stopniowo redukować. Nowe inwestycje ruszą na szerszą skalę, gdy spadną stopy procentowe lub pojawi się nowy program wsparcia kredytowego – podsumowuje ekspert.

Warszawa zmienia się dynamicznie, ale rozwój ten nie jest jednolity. Dzielnice obrzeżne kwitną, podczas gdy centra miasta pozostają w stagnacji. Kluczowe pytanie brzmi: czy infrastruktura nadąży za tym tempem zmian?