Miłosz Piotrowski
Warszawskie Śródmieście stopniowo wyludnia się ze stałych mieszkańców, ale mieszkania w kamienicach i blokach często nie pozostają puste. To właśnie na tej dzielnicy koncentruje się biznes najmu krótkoterminowego. To tam właściciele lokali najchętniej wynajmują je przyjezdnym. Powód jest oczywisty – w tej części miasta znajduje się większość atrakcji turystycznych. Słynie z nich przede wszystkim Stare Miasto, gdzie skala działalności platform takich jak Booking.com i Airbnb jest ogromna.
- Ulica Piwna, ulica Piekarska, ulica Rycerska, tam wszędzie są mieszkania na wynajem. Rekordowo do takiego mieszkania, jak liczyłem, do 40-metrowego lokalu weszło 17 osób. Ci użytkownicy często potem wychodzą w nocy do pubów i do sklepów alkoholowych – mówi nam staromiejski radni Bolesław Sobczyński, który z tą okolicą związany jest od czasów jej odbudowy.
Jak mówi, jest jednym z nielicznych stałych mieszkańców, który nadal wytrzymuje na Starym Mieście. Główną przyczyną takiego stanu rzeczy jest nieustanny hałas dochodzący z ulic, a jego źródłem są właśnie lokatorzy mieszkań na wynajem, często mający ciszę nocną za nic.
- Rozmawiam z mieszkańcami, którzy mieszkają w kamienicach z najmem. To jest hałas, zanieczyszczenie klatek schodowych i wszystkie te uciążliwości z tego wynikające. To jest nie tylko na ulicach, ale ten hałas towarzyszy im też po powrocie do domu. Są tam bardzo, bardzo głośne zachowania. Problemem jest całkowity chaos i nieuporządkowanie tego najmu – mówi nam Bolesław Sobczyński.
Radny upominał się od miasta o stworzenie rejestru mieszkań przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy i regulacje tej kwestii. Jak mówi, nie otrzymał żadnej odpowiedzi.
W tygodniu puste korytarze, w weekendy imprezy. Najem krótkoterminowy w Warszawie
Podobne sygnały spływają do nas z innych części Śródmieścia. Chociażby z ulicy Chmielnej, gdzie również ulokowanych jest wiele mieszkań na najem krótkoterminowy. Tu najbardziej emblematyczny zdaje się przykład jednego z wieżowców założenia urbanistycznego Ściana Wschodnia, który mieści się w Pasażu Wiecha, na końcu Chmielnej. Jak relacjonował w rozmowie z Raportem Warszawskim osiedlowy radny Piotr Zgutka, od kiedy na parterze budynku zaczął działać całodobowy klub, większość mieszkańców się z niego wyniosła. „Teraz jest tu głównie najem krótkoterminowy” – mówił.
Z podobnymi problemami muszą zmagać się również mieszkańcy innych części Warszawy. Sam mieszkając przez kilka lat w okolicy Stadionu Narodowego, musiałem mierzyć się z turystami przyjeżdżającymi na koncerty. W nowym, deweloperskim bloku część pustych mieszkań była przeznaczona właśnie na najem krótkoterminowy. Z tego powodu przez cały tydzień na korytarzu można było nie spotkać nikogo, by później w weekend zobaczyć tuzin osób z walizkami. Część z nich oczywiście nie szanowała miru domowego stałych lokatorów, urządzając głośne imprezy, śmiecąc, a nawet dewastując budynek.
O potrzebie regulacji tego zjawiska głośno mówi warszawska radna Lewicy Karolina Zioło-Pużuk, która niedawno interpelowała w tej sprawie do władz miasta.
- Budowa budynków czy mieszkań tylko pod wynajem krótkoterminowy po prostu niszczy sąsiedztwo. Dla ludzi, którzy mieszkają w blokach, w których jest najem, mamy takie głosy od mieszkańców w Warszawie, szczególnie ze Śródmieścia i Bliskiej Woli, to jest to po prostu bardzo kłopotliwe, bo czują się, jakby mieszkali w hotelu. Do tego dochodzi hałas – mówi nam radna.
Zaznacza ona, że regulacje tego problemu są potrzebne „na już”.
- Wiele miast jak Londyn czy Barcelona podjęły już konkretne działania i te konkretne działania spowodowały, że udało się na przykład zmniejszyć taką szarą strefę, czyli ludzi, którzy wynajmują mieszkania, a nie płacą odpowiednich podatków z tego – zaznacza.
W tej sprawie z pomocą może przyjść Unia Europejska. Jak informuje wiceprezydentka Warszawy Aldona Machnowska-Góra w odpowiedzi na pismo radnej, z powodu rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady z 11 kwietnia 2024 miasto stworzyło raport o najmie krótkoterminowym, w którym oszacowało skalę zjawiska. Zapisy nowego prawa zaczną obowiązywać od kwietnia 2026 roku, a jego głównym celem jest umożliwienie lepszego monitorowania rynku najmu poprzez stworzenie centralnego rejestru mieszkań dostępnych na platformach internetowych takich jak Airbnb i Booking.com. W konsekwencji ma powstać system spójnego zarządzania rynkiem dla wszystkich krajów członkowskich.
Śródmieście zalewa najem krótkoterminowy. 3,5% wszystkich mieszkań jest dla turystów
Z raportu stworzonego we współpracy Biura Strategii i Analiz Urzędu m.st. Warszawy i DELab Uniwersytetu Warszawskiego dowiadujemy się, że w stolicy najem krótkoterminowy jest coraz powszechniejszy. W lutym 2019 roku na platformach Airbnb i VRBO można było znaleźć 6323 oferty, a w lutym 2024 było to 9631 ofert. W obu przypadkach 86% dotyczyło całych mieszkań. Tylko w 2023 roku roczny podaż wzrósł o 35%. Uwagę zwraca wysoki poziom profesjonalizacji tych usług: 74% ofert należy do podmiotów zarządzających co najmniej 4 lokalami. Raport potwierdza także fakt, że większość mieszkań wystawionych na platformach znajduje się w Śródmieściu, 75% z nich nie leży dalej niż 5 km od metra Centrum. Skala tego zjawiska jest tak duża, że miasto szacuje, że aż 3,5% całego zasobu mieszkalnego tej dzielnicy, to lokale służące właśnie do tego rodzaju biznesu. W rzeczywistości liczby te są jeszcze wyższe.
- Zidentyfikowaliśmy kilka tysięcy (4400) apartamentów na Booking.com, które nie były wystawione na Airbnb: faktyczny rozmiar rynku przewyższa nasze wyniki oparte na platformach Airbnb / VRBO – podkreślają autorzy raportu.
Wyjaśniają oni także przyczyny popularności najmu krótkoterminowego. Nietrudno zgadnąć, że są one finansowe. W 2023 roku przeciętnie można było zarobić na tym interesie 40 tys. zł. To o wiele więcej niż średnio z najmu długoterminowego. To biznes rządzony przez wąską grupę posiadaczy nieruchomości. 5% profili odpowiadało za 51% aktywnych ofert oraz 73% przychodów w 2023 roku.
Mieszkań na najem krótkoterminowy w Warszawie nadal będzie przebywać, co więcej będzie to się odbywało kosztem dostępności mieszkań dla stałych mieszkańców. Wszystko przez to, że właścicielom lokali po prostu bardziej opłaca się wynajmować lokale na krócej i za więcej niż na dłużej i na mniej. Już dziś na 100 nowo oddawanych do zasobów mieszkań w Warszawie równocześnie na platformie Airbnb pojawia się 20 nowych ofert.
Rząd pracuje nad regulacją dzikiego najmu krótkoterminowego. Będą strefy bez Airbnb?
Rozwojowi rynku sprzyja brak regulacji. Dziś właściciele lokali na najem krótkoterminowy w Polsce nie mają obowiązku zgłaszania nikomu swojego biznesu, przez co nie istnieją odpowiednie bazy danych. Nadzieją na zmiany są działania Unii Europejskiej, ale także rządu.
Jak dowiadujemy się w Ministerstwie Sportu i Turystyki, trwają prace nad zmianą regulacji w obszarze najmu krótkoterminowego w celu umożliwienia stosowania w polskim porządku prawnym unijnego rozporządzenia STR (short-term rentals).
- Rozporządzanie to zobowiązuje kraje Unii Europejskiej do stworzenia platformy cyfrowej umożliwiającej pozyskiwanie pełnych danych dotyczących najmu krótkoterminowego, m.in. danych dotyczących obiektów, podmiotów świadczących usługi najmu krótkoterminowego w tych obiektach, liczby wynajmowanych pokoi i liczby przyjętych gości – informuje nas biuro prasowe ministerstwa.
Obecnie tę inicjatywę legislacyjną rozpatruje Zespół Programowania Prac Rządu. Analizuje on, chociażby możliwość przyznania kompetencji radom gmin, dzięki którym mogłyby one uchwałą wyznaczyć strefy, gdzie najem krótkoterminowy byłby zakazany.
Europejskie miasta walczą z dzikim najmem dla turystów. A co z Polską?
W przygotowaniu regulacji Polsce mogą pomóc przykłady innych miast na świecie, które zmagają się z podobnymi problemami.
- Jest kilka metod regulacji, można współpracować z platformami, żeby informowały miasto. W Berlinie też jest tak, że każda taka nieruchomość ma swój numer i może być wynajmowana tylko przez jakiś czas. Na przykład moglibyśmy dyskutować, że można wynajmować w Warszawie lokal krótkoterminowo tylko przez trzy miesiące, a w pozostałym czasie byłby to najem długoterminowy – mówi nam Karolino Zioło-Pużuk.
Ujarzmić dziki najem próbuje nie tylko Berlin. Od lat zmaga się z nim też Amsterdam. Obowiązują tam ograniczona liczba dni w roku, w których mieszkanie może być wynajmowane. Obecnie limit wynosi 30 dni. Jednocześnie z oferty skorzystać mogą tam jedynie 4 osoby, do tego wszystkie informacje o takich mieszkaniach są rejestrowane. Pomaga w tym współpraca z Airbnb.
Najostrzej z najmem krótkoterminowym obchodzi się Barcelona, mająca poważny problem ze zbyt dużą liczbą turystów. Tam w 2014 roku zawieszono możliwość pozyskiwania licencji na tworzenie mieszkań wykorzystywanych w celach turystycznych. Zakazano też oferowania najmu mieszkań współdzielonych.
Z kolei w Londynie najem krótkoterminowy w mieszkaniu można prowadzić jedynie przez 90 dni w roku. Powyżej tej bariery trzeba starać się o odpowiednie zezwolenie, a za jego brak można spodziewać się kar finansowych.
Podobne regulacje można znaleźć jeszcze w wielu innych miastach w Europie. Badania wskazują, że mają one wpływ na spadek podaży ofert, pomagają szczególnie jasne wymogi dotyczące legalności takiego biznesu.
- Rozwiązań jest bardzo dużo, ale najważniejsza jest dobra współpraca rządu z samorządami. Należy wprowadzić te regulacje jak najszybciej, bo w tych dużych miastach jak Warszawa, Sopot, Gdańsk, Kraków i Poznań, to jest naprawdę bardzo kłopotliwe – mówi nam Karolina Zioło-Pużuk.
Artykuł powstał w ramach 3. edycji Szkolenia Parlamentu Europejskiego dla młodych dziennikarzy i dziennikarek, organizowanego przez Fundację Geremka i "Wyborczą" na zlecenie Parlamentu Europejskiego.
Napisz komentarz
Komentarze