Greta Sulik
Wkrótce ma wejść w życie ustawa, która zobowiąże deweloperów do pełnej transparentności cen. Będą musieli publikować aktualne ceny mieszkań na swoich stronach internetowych i natychmiast aktualizować zmiany. Wszystkie dane trafią także do rządowego portalu www.dane.gov.pl. Choć projekt wymaga jeszcze poprawek w Senacie, eksperci wskazują, że nowe przepisy mogą wzmocnić pozycję kupujących.
Czy jawność cen oznacza ich spadek? Dane rynkowe pokazują, że w Warszawie ceny mieszkań wcale nie maleją. Wręcz przeciwnie – „rabaty” od deweloperów już praktycznie nie istnieją, a ceny cały czas idą w górę.
Koniec z rabatami w Warszawie?
Według analiz Roberta Chojnackiego, prezesa Rednet24 i założyciela Tabelaofert, chwilowy moment przecen w deweloperce powoli się kończy.
- W kwietniu 2024 r. średnia cena za m² w Warszawie wynosiła 16 491 zł,
- W maju 2025 r. to już 17 234 zł – wzrost o 743 zł/m² w ciągu roku.
- Po masowych promocjach pod koniec 2024 r., gdy rabaty sięgały kilkunastu procent, dziś deweloperzy rzadziej obniżają ceny. W kwietniu liczba mieszkań z obniżkami spadła o 18,4% w porównaniu z marcem – komentuje Chojnacki.
Coraz częściej zdarzają się inwestycje, w których ceny są sztywne i nie podlegają negocjacjom. Czy to oznacza, że strategia "czekania na przeceny" przestaje się opłacać? Wszystko wskazuje na to, że w najbliższych miesiącach wcale nie będzie lepiej.
Czy ustawa o jawności cen obniży ceny mieszkań?
Nowe przepisy mają zwiększyć przejrzystość rynku, ale nie gwarantują spadków.
- Koszty inwestycji (materiały, praca, kredyty) nadal kształtują ceny,
- Jawność cen ułatwi porównywanie ofert i wyeliminuje nieuczciwe praktyki,
- Presja na deweloperów może wzrosnąć, ale nie zmieni to podstaw ekonomii rynku.
- Transparentność pomoże kupującym lepiej ocenić rynek, ale nie spowoduje automatycznych obniżek – podkreśla Chojnacki.
Aktualne ceny mieszkań w Warszawie (kwiecień-maj 2025 r.)
Według danych publikowanych przez RynekPierwotny.pl średnia cena za metr kwadratowy mieszkania w Warszawie wynosi obecnie 17 867 zł. Jednak różnice między dzielnicami są ogromne – w niektórych lokalizacjach ceny są nawet 2,5 razy wyższe niż w innych. Najtańsze dzielnice to Wesoła (13 238 zł/m²), Rembertów (13 048 zł/m²) i Białołęka (13 526 zł/m²), gdzie wciąż można znaleźć stosunkowo najniższe ceny. Nieco droższe, ale wciąż poniżej średniej, są Ursus (15 150 zł/m²), Targówek (15 176 zł/m²) i Włochy (16 844 zł/m²).
Na drugim biegunie znajdują się najbardziej ekskluzywne lokalizacje. Śródmieście bije rekordy ze średnią ceną 37 001 zł/m², co czyni je najdroższą dzielnicą w stolicy. Wysokie ceny utrzymują się także na Ochocie (28 547 zł/m²), Woli (27 738 zł/m²) i na Żoliborzu (25 964 zł/m²). Kluczowe czynniki to prestiż lokalizacji, bliskość centrum i rozwinięta infrastruktura. Osoby poszukujące mieszkania w atrakcyjnej, ale nieco tańszej okolicy, mogą rozważyć Pragę-Północ (18 672 zł/m²), Ursynów (18 134 zł/m²) czy Wilanów (18 878 zł/m²) – tam ceny są zbliżone do średniej warszawskiej.
Tak więc rynek pierwotny wciąż jest pod presją kosztów, a nowa ustawa może jedynie zwiększyć świadomość kupujących – nie obniżyć ceny. Czy to dobry moment na zakup mieszkania w Warszawie? Decyzja zależy od indywidualnych oczekiwań i budżetu. Eksperci jednak wskazują, że sytuacja na rynku w najbliższych miesiącach nie ulegnie poprawie. Warto jednak zdać się na własną intuicję i stale obserwować aktualne ceny nieruchomości.
