Radosław Gajda: Mieszkania w kryzysie. Czy moment, kiedy twierdziliśmy, że mieszkanie ma służyć mieszkańcom, będzie tylko epizodem w historii?

O rynku mieszkaniowym mówi się głównie w kategorii portfela. Rekordowe ceny za metr kwadratowy, po ile na rynku pierwotnym, a ile na wtórnym; wysokość rat kredytów i różne pomysły rządu na wsparcie finansowe. Tymczasem o tym, co za te pieniądze faktycznie można dostać, jest zdecydowanie ciszej. 

Pojawiają się informacje statystyczne na temat średniej powierzchni mieszkania i ile mkw. może kupić statystyczny Polak. Jednak prawie w ogóle nie mówi się o jakości nowych bloków i funkcjonalności mieszkań. A te w moim odczuciu w ciągu ostatnich kilku lat uległy zmianie – niestety na gorsze i nie chodzi mi tu tylko o „produkty mieszkaniopodobne” zwane mikroapartamentami albo mikrokawalerkami.

Kryzys mieszkaniowy ma wymiar nie tylko finansowy, ale także jakościowy. Na czym on polega? Postaram się przybliżyć w kilku punktach.

Po pierwsze: poluzowanie przepisów

Kilka lat temu miała miejsce rewolucja w projektowaniu mieszkań, która przeszła zupełnie bez echa. Dotyczyła zmiany przepisów określających jak muszą wyglądać mieszkania wprowadzane przez deweloperów na rynek. Do końca 2017 roku, aby uzyskać pozwolenie na budowę (a potem na użytkowanie) sypialnie w mieszkaniach nie mogły być węższe niż 2,7 m (dwuosobowe) lub 2,2 m (jednoosobowe). Kuchnia w mieszkaniu jednopokojowym minimalnie mogła mieć 1,8 m szerokości, a w mieszkaniu wielopokojowym już 2,4 m. Odpowiednie zapisy dotyczyły też np. minimalnej szerokości korytarza albo kubatury łazienki. 

Czy te przepisy gwarantowały, że architekci projektowali wyłącznie funkcjonalne i wygodne mieszkania? Nie. Ale zapewniały minimum funkcjonalności, gwarancję, że przestrzeń do życia będzie odpowiadać na podstawowe potrzeby, jak choćby to, że w trzypokojowym mieszkaniu, w którym może mieszkać czteroosobowa rodzina 2+2 kuchnia będzie wystarczająco duża, aby dało się w niej przygotować obiad. 

Te opisane w ministerialnym rozporządzeniu minima zostały zniesione wraz z początkiem 2018 roku. W zamian wprowadzono nową zasadę, że mieszkanie nie może być mniejsze niż 25 metrów kwadratowych. Wprowadzono też pojęcie aneksu kuchennego – wcześniej nawet tzw. „otwarta kuchnia” musiała np. mieć okno. 

Zwolennicy tej zmiany argumentowali, że dzięki niej mieszkania będą bardziej różnorodne, ponieważ architekci nie będą ograniczeni wymogami i będą mogli uwolnić kreatywność ze sztywnych schematów, które mogły czasem wydawać się nieżyciowe albo przestarzałe. Dzięki zmianie miały pojawić się nowe układy, lepiej dostosowane do potrzeb współczesnych kupujących, które wcześniej nie mogły powstać, bo blokowały je (czasem pośrednio) istniejące regulacje. Mówiono też, że usunięcie niektórych minimów może obniżyć koszt budowy mieszkań a tym samym przyczynić do spadku cen. 

Natomiast zwiększenie wachlarza rozwiązań funkcjonalnych mieszkań miałoby poprawić konkurencję o klienta. Konkurencja miała być jakościowa, a klient miałby wybrać mieszkanie, które najlepiej odpowie na jego indywidualne potrzeby. Były jednak także głosy krytyczne (w tym mój), które tonowały ten optymizm płynący głównie od przedstawicieli branży deweloperskiej. Nasłuchałem się i naczytałem wtedy o tym, jakim to jestem „lewakiem” i „socjalistą”, jak to chcę „odbierać wolność” i z jakiej przyczyny „urzędas” ma decydować o tym, jakie ktoś sobie kupuje mieszkanie… 

Spójrzmy zatem jakie były skutki zmian.

Jak wszyscy szybko mogliśmy się przekonać, zapowiadana obniżka (albo przynajmniej stabilizacja) cen mieszkań była bajką dla naiwnych. To właśnie mniej więcej wtedy ceny mieszkań zaczęły bardziej dynamicznie rosnąć. Podobnie nie ujawniły się nowe, atrakcyjniejsze układy mieszkań. O ile przed 2018 rokiem można było żartować, że kupujący mieszkanie mają w Polsce wybór tylko pomiędzy kuchnią otwartą a zamkniętą, o tyle po zmianach właściwie takiego wyboru już nie ma. Zwykłego, trzypokojowego mieszkania z kuchnią w osobnym pomieszczeniu można ze świecą szukać.

 Standardem stało się, że aneks kuchenny jest po prostu częścią salonu. Często mieści się wzdłuż jednej ściany - jest prostym ciągiem szafek i sprzętów, w którym niemożliwe jest stworzenie tzw. trójkąta roboczego – podstawowej cechy funkcjonalnej kuchni. 

Gorzką satysfakcją jest dla mnie to, że po latach kilka osób, które zostawiło pod moją analizą zmian w rozporządzeniu złośliwe i zgryźliwe komentarze na temat mojego rzekomego „lewactwa”, przyznało mi rację, że faktycznie liberalizacja minimów nie przełożyła się na poprawę jakości i dostępności mieszkań, a wręcz przeciwnie – spełniły się  niekorzystne scenariusze.

Po drugie: mieszkania nie do mieszkania

Poluzowanie przepisów zbiegło się z w czasie z trendem kupowania mieszkań jako lokaty kapitału, często – choć nie zawsze – z myślą o przyszłym wynajmie. Z perspektywy kupującego mieszkanie miało przede wszystkim zabezpieczyć jego kapitał i przynosić długoterminowy zysk. Funkcja mieszkaniowa schodziła na dalszy plan. Deweloperzy i architekci odpowiedzieli na to zapotrzebowanie rynku, projektując uszyte dokładnie pod nie „produkty inwestycyjne”. Minimalizowano w nich to, co w wykończeniu jest najdroższe – aneks kuchenny (już nie „kuchnię”) i łazienkę. Kupujący już nie rozważał, czy w tym mieszkaniu da się ugotować obiad, bo on żadnego obiadu nie będzie gotował, on tu tylko inwestuje.

Wprawne oko łatwo rozpozna takie mieszkania po wręcz jaskrawo niefunkcjonalnej przestrzeni kuchennej. Z biegiem czasu „produkty inwestycyjne”, najczęściej kawalerki i mieszkania dwupokojowe z aneksem, stanowiły coraz większą część nowych bloków. Budowano więcej mieszkań, ale nie powstawały one z myślą o przyszłych mieszkańcach i ich komforcie, bo to nie ci przyszli mieszkańcy je kupowali. 

Mimo, że społeczeństwo było coraz bardziej zamożne, to dużych mieszkań budowano coraz mniej. Powstawały całe długie bloki składające się tylko z kawalerek i mieszkań 2-pokojowych. W liczbach więc wszystko wyglądało bardzo dobrze – oddawano kolejne metry kwadratowe budynków mieszkalnych. Niestety, trudno ująć liczbowo tak abstrakcyjne pojęcie, jak funkcjonalność czy wygoda mieszkania. 

Po trzecie: szerokość bloków

Wraz ze zwiększaniem się udziału jedno- i dwupokojowych mieszkań budowanych głównie z myślą o kliencie inwestycyjnym, bloki zaczęły „puchnąć”. To „puchnięcie” bloków wynika rzecz jasna z chęci maksymalizacji powierzchni mieszkań, którą można sprzedać, czyli słynnego PUM-u. 

Gdy byłem na studiach, na zajęciach z architektury mieszkaniowej uczyłem się, jakie powinny być orientacyjne wymiary bloków różnych typów. Najpopularniejsze klatkowce zwykle miały mieć około 12-13 metrów szerokości. Dzięki temu można było łatwo zaprojektować dobrze doświetlone światłem dziennym mieszkanie trzypokojowe, wychodzące na dwie przeciwległe strony świata (a więc także w naturalny sposób przewietrzane). Dzisiaj tak mała szerokość jest już rzadko spotykana. Bloki stały się dużo grubsze. 

Gdy większość mieszkań to małe lokale inwestycyjne na wynajem, budynek można rozwiązać jako tzw. korytarzowiec. Długi korytarz biegnący środkiem prowadzi do identycznych mieszkań po dwóch stronach. W rzucie wygląda to bardziej jak hotel niż modernistyczny blok. 

W korytarzowcach niekiedy powstają też większe mieszkania – trzy-, a nawet czteropokojowe, których wszystkie okna wychodzą na jedną stronę. A nawet zdarzają się przypadki ekstremalne, że wszystkie okna wychodzą na jedną wnękę loggii. Taki układ uniemożliwia efektywne wietrzenie mieszkania poprzez stworzenie przeciągu. Oczywiście, żeby zapewnić dostęp świeżego powietrza, takie mieszkania muszą być wyposażone w wentylację mechaniczną, jednak szkoda, że nie da się ich przewietrzyć po prostu otwierając okna. 

Ostatnio spotkałem się ze sporą inwestycją, w której żadne z prawie dwustu mieszkań nie było przewietrzane na przestrzał. Tylko kilka było usytuowanych i tym samym przewietrzanych narożnikowo. Za ten „luksus” (a w myśli modernistycznej – standard) trzeba było słono zapłacić. Każde z nich kosztowało około dwóch milionów złotych, 25 tysięcy złotych za metr kwadratowy. 

Pogrubienie bloku o metr czy dwa, nawet w tradycyjnym układzie klatkowym, znacząco zwiększa liczbę metrów kwadratowych dostępnych do zagospodarowania w jego wnętrzu. Oprócz przewietrzania, cierpi na tym też doświetlenie wnętrz. W zbyt pogrubionym bloku, nawet jeśli będziemy mieli mieszkanie przewietrzane na przestrzał, z oknami po obu jego stronach, jego środek będzie ciemny, bo będzie znajdował się zbyt daleko od okien. Modernistyczne mieszkania w ciągu dnia mogły korzystać z naturalnego światła, bo ich grubość była dostosowana do tego, jak daleko naturalne światło może dotrzeć w głąb wnętrza. Współczesne mieszkania polegają na sztucznym oświetleniu przez cały dzień.

Coraz grubsze bloki i jednocześnie pozostawienie metraży na tym samym poziomie skutkuje jeszcze jedną charakterystyczną cechą współczesnych mieszkań – wydłużonymi proporcjami pomieszczeń. 

Po czwarte: tramwaje i „niepokoje”

I tu dochodzimy do mieszkań zwanych „tramwajami”. Wyobraźmy sobie, że mamy dość gruby blok, w którym chcemy zaaranżować sporo małych mieszkań. Wszystkie muszą przylegać do zewnętrznej ściany, by mogły mieć okna. Aby zmieścić jak najwięcej mieszkań trzeba zaprojektować je dość wąskie – na tyle, aby miały wymagane prawem okno oraz żeby zmieściły rozkładaną sofę i stolik telewizyjny. 

Konieczny też będzie aneks kuchenny, który może być w głębi oraz łazienka, która może być jeszcze głębiej, bo nie potrzebuje okna. W ten sposób tworzy się mieszkanie o proporcjach wagonu. Mocno wydłużone, wąskie, podobne do pokoju hotelowego, mające tylko jedno okno. Blok korytarzowy składający się z samych takich mieszkań może mieć nawet i dwadzieścia metrów grubości.

Takie lokale są już dość powszechne, ale jest z nimi związana pokusa, której ulegają niektórzy deweloperzy i architekci: a gdyby tak pogrubić blok jeszcze bardziej i pomiędzy kuchnią a łazienką zaprojektować dodatkowy pokój, który nie będzie miał okna? Oczywiście jest to rozwiązanie niezgodne z przepisami – jednak tylko jeśli ten pokój miałby drzwi… Jeśli nazwiemy go alkową albo aneksem sypialnym? Albo nawet garderobą i nie zaprojektujemy do niego drzwi tylko otwarte przejście? Albo jego ściany narysujemy przerywaną linią – propozycja „samodzielnej aranżacji”? W takim wypadku nagle okazuje się, że można próbować sprzedawać mieszkanie quasi-dwupokojowe, w którym „sypialnia” nie ma okna. 

Z modernistycznej rewolucji, która miała na celu zapewnienie mieszkańcom światła i świeżego powietrza wpadamy nagle w pokoje-tramwaje i sypialnie bez okien.

Co dalej?

Moje narzekania na nieustawne i niefunkcjonalne mieszkania w nowych inwestycjach deweloperskich to jedna strona medalu. Z drugiej strony można powiedzieć, że przecież firmy deweloperskie to nie organizacje charytatywne. Ich celem jest zarabianie pieniędzy, więc trudno się dziwić, że wykorzystują hossę na rynku nieruchomości albo lobbują za korzystnymi dla siebie regulacjami. 

Można też zauważyć, że jeśli ktoś nie ma dużych oszczędności albo zdolności kredytowej, ale chce kupić mieszkanie, to nie będzie przecież kręcił nosem na niefunkcjonalną kuchnię, bo ważniejsze jest dla niego, by być „na swoim”, nawet jeśli nie jest ono perfekcyjne. „Ciasne, ale własne” może być lepsze niż „funkcjonalne, ale zupełnie poza zasięgiem”. 

Przeglądając starsze plany mieszkań, sprzed kilkudziesięciu lat można mieć jednak wrażenie déjà vu. Mieszkania w blokach z czasów Gomułki mogą nam się wydać zaskakująco znajome – kawalerka na planie zbliżonym do kwadratu z alkową i aneksem sypialnym sprzed sześciu dekad nie różni się specjalnie od współczesnej oferty deweloperskiej. Można się zastanowić, czy wobec całego postępu, jaki przez minione ponad pół wieku doświadczyliśmy wokół nas, jak zmodernizowaliśmy wiele aspektów naszego życia, akurat w przypadku układów mieszkań, nie zatoczyliśmy koła. 

A może w odróżnieniu od pojemności silników samochodów, przekątnych ekranów telewizorów i pojemności pamięci naszych komputerów i smartfonów, kwestia powierzchni i funkcjonalności mieszkań nie dąży zawsze ku lepszemu? Jak napisaliśmy razem z Natalią Szcześniak w naszej książce „Archistorie”: po osiągnięciach modernizmu, jakimi było wypracowanie standardów funkcjonalności, po uznaniu prawa do słońca, świeżego powietrza, kuchni i łazienki, obserwujemy, jak te standardy powoli zanikają. Może moment, kiedy twierdziliśmy, że mieszkanie ma służyć mieszkańcom, będzie tylko kilkudziesięcioletnim epizodem w historii?